국내 공공부문 시공책임형 CM의 GMP 산정 모델
- 주제(키워드) 시공책임형 건설사업관리 , 최대보증가격（GMP） , 공공발주제도 , BIM , GMP 산정 시점 , GMP 산정 방법
- 주제(DDC) 720
- 발행기관 아주대학교 일반대학원
- 지도교수 김경래
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 8
- 학위명 박사
- 학과 및 전공 일반대학원 건축학과
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/ajou/000000036448
- 본문언어 한국어
- 저작권 아주대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록/요약
본 연구는 국내 공공부문 건설사업에서 시공 책임형 CM 제도가 도입 취지 에도 불구하고 활성화되지 못하는 원인을 핵심 운영 장치인 GMP（Guaranteed Maximum Price） 산정 구조에서 찾고, 이에 대한 제도적 대안을 제시하는 것 을 목적으로 한다. 현행 시범사업 체계는 시공 책임형 CM의 본질적 강점인 조 기 협업, 점진적 원가 구체화, 선제적 위험관리, 발주자·설계자·시공자 간 공동 가치 창출 구조를 제도적으로 구현하지 못하고 있으며, GMP 산정 시점과 방법 의 불명확성이 제도 신뢰 약화와 발주 감소의 주요 요인으로 작용하고 있다. 특히, 현행 시범사업에서는 GMP가 설계 100% 완성된 이후 일회성 협의에 의 해 결정되나, 이는 설계 과정의 정보 변화와 리스크의 점진적 반영에 한계가 있고 GMP 산정의 근거를 문서화하거나 체계적으로 축적되지 못하는 문제가 초래된다. 또한, GMP는 단순한 가격 제안이 아닌 설계, 수량, 리스크 정보가 누적된 결과물이어야 하나 현행 제도는 GMP가 어떤 데이터와 논리로 구성되 었는지 발주자가 검증하기 어렵고, 시공자 역시 원가 구조를 체계적으로 설명 할 근거가 부족하여 궁극적으로 “협력형 발주 방식”이라는 제도의 핵심 철학을 구현하지 못하는 한계가 있다. 연구는 첫째, 국내 공공부문 시공 책임형 CM 제도의 운영 현황과 한계를 분석하고, 둘째, 미국 등 해외 사례를 중심으로 GMP의 법적·실무적 구조를 비 교 검토하였으며, 셋째, 국내 법·제도 환경에 적용 가능한 단계별 GMP 산정 모델을 제안하였다. 나아가 제안 모델을 가상의 공공 프로젝트에 적용하여 단 계별 정보 축적과 산정 논리의 전개 가능성을 검토하고, 델파이 기법을 활용한 전문가 패널 조사를 통해 모델의 내용 타당성과 수용 가능성을 검증하였다. 연구 결과, 국내 제도의 비활성화는 법령 미비나 제도 홍보 부족이 아니라, GMP 산정 구조의 비 정교성, 산정 근거의 불명확성, 설계 진도와 원가 정보의 비 연계성, 원가 검증 장치 부족 등이 복합적으로 작용한 결과로 나타났다. 이 를 해소하기 위해 제안된 단계별 GMP 산정 모델은 GMP를 단일 시점의 확정 가격이 아니라 설계 성숙도와 정보 축적에 따라 반복적으로 정교화되는 관리 값으로 재개념화하고, 기본 설계 완료 시점의 확률론적 범위 설정（1단계）, 실 시 설계 50% 단계의 공종·패키지 단위 상세 견적（2단계）, 실시 설계 75% 단 계의 리스크 재조정과 최종 협의（3단계）를 통해 설계·원가·리스크·협상 구조를 통합적으로 연계하였다. 또한, 설계 성숙도와 리스크 분석 수준에 따라 단계적 으로 정교화된 GMP를 산정하는 방법을 통해 발주자와 시공자 모두에게 비용 예측 가능성과 협상 투명성을 제고하면서도 현행 국내 제도 내에서 운영 가능 한 방안을 제시하였다. 특히 BIM LOD와 AACE 원가추정 Class를 연동하여 각 단계의 설계 완성도와 견적 정확도를 객관화함으로써, GMP 산정의 자의성을 완화하고 투명성을 제고할 수 있는 국내 공공부문 시공 책임형 CM의 GMP 산 정 모델을 제시하였다. 전문가 검증 결과, 제안 모델은 단계 설정, 입력 정보 수준, 확률론적 접근, 상세 견적 구조, 리스크 조정 및 단계 간 정보연계 등 대부분의 구성요소에서 높은 내용 타당도（I-CVI 0.987, S-CVI/Ave 0.9925）를 보였으며, 반복 라운 드를 통해 Kendall’s W가 0.157에서 0.778로 증가하는 등 합의 수준도 개선되 었다. 이는 제안 모델이 이론적·개념적 타당성뿐 아니라 실무적 수용성 측면에 서도 긍정적으로 평가되었음을 의미한다. 학술적으로 본 연구는 그간 연구 공백에 가까웠던 공공부문 시공 책임형 CM의 GMP 산정 시점과 방법을 핵심 연구 주제로 전면화하고, 설계 성숙도 （BIM LOD）와 견적 정확도（AACE Class）를 연계한 통합 분석틀을 제시함으로 써, 제도 연구의 초점을 외형적 제도 비교에서 운영 메커니즘 분석으로 전환했 다는 점에서 기여를 가진다. 실무적으로는 별도 법 개정 없이도 현행 제도 틀 안에서 적용 가능한 단계별 GMP 운영 프레임을 제안하여, 예산의 예측·검증 가능성, 리스크 반영의 구조화, 데이터 기반 협업을 동시에 강화할 수 있는 실 천적 개선 경로를 제시하였다. 다만 제안 모델은 개념적 모델로써 실제 공공 프로젝트에 대한 반복적 적용과 성과의 정량적 검증이 이루어지지 않았으며, 전문가 패널 구성과 open-book 수용성, 계약 이후 단계（정산·인센티브·사후평 가 등）에 대한 분석 부족, 프로젝트 유형별 차이 반영 한계 등의 제약이 존재 한다. 향후 연구에서는 파일럿 프로젝트 적용, 유형별 세부 모델 개발, BIM 기 반 데이터 연계 구조의 실증 분석, 입찰 평가·보상 메커니즘 설계, 계약 이후 단계까지를 포괄하는 전주기 평가, 이해관계자별 인식 차이에 대한 계량 분석 등을 통해 단계별 GMP 산정 모델의 실효성을 보다 정교하게 검증할 필요가 있다. 키 워 드: 시공 책임형 건설사업관리, 최대보증가격（GMP）, 공공 발주제도, BIM（Building Information Modeling）, GMP 산정 시점, GMP 산 정 방법
more초록/요약
This study aims to identify the fundamental reasons why the construction management at risk （CMAR） delivery system has failed to gain sufficient traction in Korean public sector construction projects and to propose an institutional alternative focused on the core mechanism of the guaranteed maximum price（GMP） structure. In the current pilot projects, the inherent strengths of CMAR—such as early collaboration, progressive cost detailing, proactive risk management, and joint value creation among owners, designers, and contractors—and the ambiguity surrounding the timing and methodology of GMP determination has become a major factor undermining institutional trust and reducing the number of CMAR procurements. In particular, in the current pilot project, GMP is typically determined through a one-off negotiation after design completion at the 100 percent construction documents stage, which limits the possibility of incrementally reflecting information updates and evolving risks during the design process and leads to inadequate documentation and systematic accumulation of the rationale underpinning GMP formation. Moreover, GMP should function not as a simple price proposal but as a cumulative output integrating design, quantity, and risk information; however, under the current regime it is difficult for owners to verify what data and logic underlie the GMP amount, and contractors likewise lack a structured basis for explaining their cost build-up, thereby ultimately failing to realize the core philosophy of CMAR as a “collaborative procurement method.” The research first analyzes the operational status and limitations of CMAR in the Korean public sector and then conducts a comparative review of the legal and practical structures of GMP as adopted in the United States and other countries. Based on this analysis, the study proposes a progressive GMP pricing model tailored to the Korean legal and institutional environment, applies the proposed model to a hypothetical public project to examine the feasibility of stepwise information accumulation and pricing logic, and finally validates the model’s content validity and acceptability through a modified Delphi survey with an expert panel. The findings indicate that the limited diffusion of CMAR in Korea is not merely due to insufficient legislation or promotion but rather to the combined effects of poorly refined GMP structures, opaque pricing rationales, weak linkage between design progress and cost information, and the lack of robust cost verification mechanisms. To address these issues, the proposed progressive GMP model reconceptualizes GMP not as a one-time fixed price but as a managed value that is iteratively refined in accordance with design maturity and information development, comprising: a first stage that sets a preliminary GMP range using case-based reasoning and probabilistic methods at the basic design milestone; a second stage that refines GMP by trade packages using detailed quantity takeoff and cost analysis at approximately 50% construction documents; and a third stage that finalizes the GMP through explicit risk reallocation and negotiation at approximately 75% construction documents. By linking BIM levels of development（LOD） with AACE cost estimate classes, the model provides an objective framework for aligning design completeness with estimate accuracy, thereby reducing arbitrariness and enhancing transparency in GMP formation. Expert validation results show high levels of content and face validity across the main components of the model, including stage definition, input information, probabilistic approach, detailed estimating structure, risk adjustment, and inter-stage information linkage, with an average item-level CVI of 0.987 and a scale-level CVI/Ave of 0.9925. The increase in Kendall’s W from 0.157 in the first round to 0.778 in the second round suggests that expert consensus improved substantially through iterative feedback, confirming both the conceptual soundness and practical acceptability of the proposed framework. From an academic perspective, this study foregrounds the largely underexplored issues of GMP timing and methodology within public-sector CMAR research in Korea and shifts the analytical focus from institutional forms to operational mechanisms by redefining GMP as a progressive institutional device for information accumulation and negotiation. It also contributes a unified analytical framework that integrates design maturity （BIM LOD） and estimate accuracy （AACE Class）, enabling a more holistic explanation of early-stage decision-making structures that connect design, cost, risk, negotiation, and contract arrangements. From a practical standpoint, the study presents a feasible improvement framework that can enhance the effectiveness of CMAR within the existing legal regime without requiring immediate statutory revision, by restructuring guidelines, evaluation methods, data management, and negotiation procedures around the proposed progressive GMP model. The model is expected to improve budget predictability and verifiability for owners, provide a more structured basis for risk allocation and negotiation for contractors, and strengthen the linkage between design decisions and cost implications for designers, thereby functioning as a coordination mechanism that reduces mutual distrust and promotes data-driven collaboration. However, the study has several limitations: the proposed model remains a conceptual framework that has not yet been tested through repeated applications to real public projects; the expert validation depends on a non-representative panel; the acceptable scope and practice of open-book costing in Korean public procurement require further refinement; and the analysis is confined to pre-construction stages, without fully addressing post-contract issues such as change management, final settlement, incentive and gain-sharing mechanisms, and ex-post performance evaluation. Future research should include pilot applications in actual projects, development of sector-specific GMP variants, empirical studies on BIM-based data integration, redesign of bidding evaluation and incentive schemes, whole-of-life-cycle assessments beyond GMP finalization, and quantitative analysis of perceptual differences among key stakeholder groups Keywords: Construction Management at Risk （CMR）; Guaranteed Maximum Price （GMP）; Public Procurement System; Building Information Modeling （BIM）: GMP determination Timing, GMP determination Method
more목차
제1장 서 론 1
1.1 연구의 배경 및 목적 1
1.2 연구의 범위 및 방법 9
1.3 논문의 구성 13
제2장 기존이론 및 문헌 고찰 15
2.1 발주 방식의 정의와 분류 15
2.2 시공 책임형 CM의 이해 17
2.2.1 시공 책임형 CM의 개념 17
2.2.2 시공 전단계(Pre-construction) 업무 19
2.3 GMP 정의 및 개념 20
2.3.1 GMP 정의 20
2.3.2 GMP 산정 시점 21
2.3.3 GMP 산정 방법 22
2.4 시공 책임형 CM 연구동향 23
제3장 국내외 시공 책임형 CM 및 GMP 산정모델 비교분석 29
3.1 미국 조달기관(GSA)의 CMR 관련 계약 규정 29
3.2 영국(CCS)의 CMR 관련 계약 규정 35
3.3 국내 '시공 책임형 건설사업관리 방식 특례 운용 기준' 규정 37
3.4 CM 및 GMP 산정모델 비교 분석 소결 38
제4장 GMP 산정모델의 설계 42
4.1 GMP 산정 Framework 구성 요소 42
4.1.1 GMP 산정 시기 44
4.1.2 GMP 산정 방법 44
4.1.3 GMP 산정 영향요인의 상세 분석 46
4.1.4 GMP 산정 Framework 소결 50
4.2 GMP 산정모델 설계의 기본 컨셉 51
4.2.1 단계적 정교화 구조 51
4.2.2 현행 법체계 내 적용 가능성 51
4.2.3 설계 완성도 연계구조 52
4.2.4 데이터 일관성 및 추적성 52
4.2.5 협업적 신뢰 구축 53
4.3 GMP 산정모델의 구조 및 단계별 특징 54
4.3.1 모델의 구조 54
4.3.2 Phase 1: 확률론적 GMP 범위 산정 56
4.3.3 Phase 2: 공종별 GMP 초안 산정 65
4.3.4 Phase 3: 최종 GMP 확정 70
4.3.5 제안 모델의 의의 74
4.4 모델의 데이터 연계 및 식별체계 75
4.4.1 WBS/CBS 통합 코드 체계 76
4.4.2 Assumption ID, Risk ID, Cost Code의 단계별 업데이트 78
4.4.3 BIM 모델과 견적의 연계 80
제5장 GMP 산정모델의 사례 적용 83
5.1 사례 프로젝트 개요 83
5.2 Phase 1 적용 결과 85
5.2.1 사례 베이스 구축 85
5.2.2 CBR 유사도 산정 결과 85
5.2.3 몬테카를로 시뮬레이션 결과 87
5.2.4 Phase 1 GMP Band 제안 89
5.3 Phase 2 적용결과 89
5.3.1 BIM LOD 300기반 Bottom-up 견적 89
5.3.2 1차 VE 채택 결과 91
5.3.3 Phase 2 GMP 초안 도출 92
5.4 Phase 3 적용 결과 93
5.4.1 BIM LOD 350~400 상세 설계 반영 93
5.4.2 TVD 워크샵 수행 94
5.4.3 Hybrid Open Book 적용 결과 95
5.4.4 Phase 3 최종 GMP 96
5.4.5 단계별 공사비 수렴 분석 97
5.4.6 모델의 사례 적용 소결 98
제6장 GMP 산정모델의 검증 100
6.1 검증 개요 100
6.1.1 검증의 개요 및 방법론 100
6.1.2 델파이 기법 적용 근거 102
6.1.3 조사 도구 및 분석 지표 103
6.2 1차 라운드 분석 105
6.2.1 1라운드 질문 구성 및 응답 개요 105
6.2.2 문항별 응답 결과 및 기술 통계 분석 106
6.2.3 내용 타당도 지수(CVI) 산출 결과 108
6.2.4 문항 간 비교 분석: 영역별 평균 및 합의 패턴 109
6.2.5 문항 간 비교 분석: 최고, 최저 평균 문항의 시사점 111
6.2.6 1라운드 Kendall's W 분석 112
6.3 2차 라운드 분석 113
6.3.1 2라운드 목적 및 설계 의도 113
6.3.2 2라운드 문항별 응답 결과 114
6.3.3 정방향-역방향 문항의 분리 분석 116
6.3.4 2라운드 Kendall's W 분석 118
6.3.5 2라운드 주관식 응답 분석: 모델 보완을 위한 정성적 시사점 118
6.4 검증의 결론 120
제7장 결 론 122
7.1 연구의 종합 결과 122
7.2 세부 연구 결과 124
7.2.1 국내 제도의 한계 124
7.2.2 단계별 GMP 산정 모델 126
7.2.3 모델의 검증 127
7.3 연구의 의의 129
7.3.1 학술적 의의 129
7.3.2 실무적 의의 130
7.4 연구의 기대효과 및 정책적 의미 131
7.5 연구의 한계 132
7.6 향후 연구 방향 134
7.7 결론적 제언 135
[ 참 고 문 헌 ] 137
[부 록] 148
[Abstract] 162
