신도시 단독주택용지의 지구단위계획 문제점 및 개선방안에 관한 연구 : 안산시를 중심으로
A Study on the Problems and Improvements of District Unit Planning for detached Housing Sites in New Towns : Focusing on Ansan City
- 주제(키워드) 단독주택용지 , 지구단위계획
- 주제(DDC) 350
- 발행기관 아주대학교 공공정책대학원
- 지도교수 배상석
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 2
- 학위명 석사
- 학과 및 전공 공공정책대학원 정책학과
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/ajou/000000035965
- 본문언어 한국어
- 저작권 아주대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록/요약
이 연구는 우리나라 신도시 개발 과정에서 상대적으로 보조적·부차적으로 계획되어 온 단독주택용지의 계획 실태와 구조적 문제를 분석하고, 향후 신도시 개발에서 단독주택용지가 보다 합리적이고 지속 가능한 주거 공간으로 기능할 수 있는 개선 방향을 제시하는 것을 목적으로 한다. 그동안 신도시 개발은 급격한 산업화와 도시화에 따른 주택 부족 문제를 해결하고 수도권 인구 집중을 완화하기 위한 정책 수단으로 활용되었으며, 그 과정에서 대규모 공동주택 중심의 개발 방식이 일반화되었다. 이러한 개발 방식은 단기간 내에 주택공급을 확대하는 데에는 크게 기여해 왔으나, 주거 유형의 다양성 확보와 생활환경의 질적 측면에서는 구조적 한계를 드러내어 왔다. 특히 단독주택용지는 신도시 내에서 중·저밀 주거지로서 쾌적한 주거 환경을 형성하고, 도시 경관의 다양성과 주거 선택의 폭을 확대하는 중요한 임무를 수행하지만, 실제 계획 과정에서는 공동주택용지에 비해 상대적으로 단순하고 획일적인 기준이 적용되어 왔다. 그 결과 신도시 단독주택용지는 시간이 지남에 따라 다가구·다세대주택의 과밀화와 불법 증·개축, 주차 공간 및 기반시설 부족, 주거 환경의 질 저하와 같은 문제가 반복적으로 발생하고 있으며, 이는 주민 생활의 불편뿐만 아니라 지방자치단체의 도시 관리에 있어서도 상당한 부담으로 이어지고 있다. 이 연구는 이러한 문제 인식에 따라 신도시 개발과 단독주택용지 계획의 이론적·제도적 배경을 검토하고, 단독주택 및 다가구·다세대주택과 관련된 법·제도 변천 과정을 분석하였다. 분석 결과, 단독주택과 관련된 제도는 주택의 공급 확대와 경제성 확보를 중심으로 지속적인 규제 완화가 이루어져 왔으나, 주거 환경 관리 측면에서는 오히려 관리 사각지대를 확대하는 결과를 초래한 것으로 나타났다. 특히 택지개발사업 및 공공주택사업의 업무처리지침에서 제시하는 단독주택용지의 획지 규모와 허용 가구 수 기준은 가구 구조 변화, 1~2인 가구 증가, 고령화 사회 진입과 같은 사회적 변화에 충분히 대응하지 못하고 있으며, 지역별 특성과 생활 여건을 고려하지 않은 획일적 적용이라는 한계를 지니고 있다. 이러한 제도적 한계를 실증적으로 분석하기 위해 이 연구는 도시 전체가 단계적으로 개발된 안산시를 사례 대상지로 선정하였다. 안산시는 1단계 반월지구, 2단계 고잔지구, 그리고 현재 개발 중인 3기 신도시 장상지구로 구성되어 있어, 시기별 신도시 개발 특성과 단독주택용지 계획의 변화를 비교·분석하기에 적합한 사례라 할 수 있다. 사례 분석 결과, 기존 신도시의 단독주택용지는 초기 계획 단계에서 설정된 기준이 현실의 주거 수요 변화와 괴리를 보이면서, 개발 이후 주거 밀도가 지속적으로 증가하는 경향을 나타냈다. 특히 허용 가구 수 기준과 주차 계획 간의 불일치로 인해 주차난이 심화되고, 기반시설의 수용 능력을 초과하는 주거 밀도를 이루고 있음을 확인하였다. 더 나아가 이 연구는 단독주택용지 개발과 관련된 문제 요인들의 상대적 중요도를 더욱 객관적으로 파악하기 위하여 계층적 분석 방법(AHP)을 적용하였다. 이를 위해 단독주택용지 계획과 관련된 주요 요소를 계획 및 밀도 관리를 통한 현실성 확보 요인, 기반시설 및 환경 개선 방안 요인, 주택 유형 및 개발 제도 개선 요인, 행정 및 공공 관리 체계 강화 요인으로 구분하고, 전문가 설문조사를 통해 쌍대 비교 분석을 수행하였다. 분석 결과, 단독주택용지 주거 환경에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 물리적 환경 자체보다는 허용 가구 수, 필지 규모, 주차 계획과 같은 계획 및 밀도 관리를 통한 현실성 확보인 것으로 나타났다. 이는 단독주택용지의 문제가 개별 건축 행위의 결과라기보다는, 계획 단계에서 설정되는 기준과 제도의 구조적 한계에 서 비롯된 것임을 시사한다. 이러한 분석 결과를 바탕으로 이 연구에서는 단독주택용지 계획의 개선 방향과 정책적 시사점을 제시하였다. 우선 단독주택용지에서의 필지 규모와 허용 가구 수 기준을 획일적으로 적용하기보다는, 입지 특성, 교통 접근성, 생활 기반시설 수준 등을 종합적으로 고려한 차등적 계획 기준의 도입이 필요함을 제안하였다. 또한 개발 이후에 발생할 수 있는 주거 밀도의 증가를 사전에 고려하여 주차 공간과 기반시설을 선제적으로 확보함으로써, 장기적인 도시 관리 비용과 주민 불편을 최소화할 필요가 있음을 강조하였다. 나아가 단독주택용지를 공동주택의 보완적인 공간이 아닌 독립적인 주거 유형으로 인식하고, 신도시의 계획 단계에서부터 명확한 역할과 기능을 부여하는 계획적 접근의 중요성을 제시하였다. 향후 신도시 단독주택용지 계획 기준의 수립과 정책 개선을 위한 기초 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다. 주제어: 신도시, 단독주택용지, 주거 환경, 개발사업 계획, AHP
more목차
제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경과 목적 1
1. 연구의 배경 1
2. 연구의 목적 2
제2절 연구의 범위와 방법 2
제3절 연구의 흐름 및 구성 3
제2장 이론적 고찰 4
제1절 단독주택의 정의 4
1. 단독주택의 역할 4
2. 다세대주택과 다가구주택 제도화 5
3. 다세대주택과 다가구주택 공급 변화 7
제2절 단독주택용지 개발 제도 변화 8
1. 택지개발사업 8
2. 공공주택지구사업 9
3. 택지개발 업무처리지침과 공공주택 업무처리지침 11
제3절 선행 연구 13
제3장 분석 방법 17
제1절 연구 모형 17
제2절 분석 방법 17
1. AHP를 활용한 중요도 분석 17
2. AHP 분석 방법 18
제3절 연구대상지 21
1. 안산 신도시 개발 계획과 반월지구 21
2. 고잔지구와 장상지구 26
제4장 실증 분석 31
제1절 개선 방안 요인 도출 31
1. 단독주택용지 문제점 31
2. 단독주택용지 개선 방안 요인 도출 41
3. 단독주택용지 개선 방안 요인 설정 44
제2절 분석 결과 48
1. 표본 구성 48
2. 분석 내용 48
제3절 종합 결과 56
제5장 결론 59
참고문헌 63
