수도권 지식산업센터의 편의시설 구성특성이 분양가격에 미치는 영향에 관한 연구
A Study on the Effect of the Composition Characteristics of Convenience Facilities on the Sale Price of Knowledge Industry Center in the Metropolitan Area
초록/요약
지식산업센터는 산업용 부동산 중 하나로 영세한 제조 기업들의 기업 활동을 제고하기 위하여 만들어진 공장으로서 첨단 산업이 발전함에 따라 지식산업과 정보통신산업을 영위할 수 있는 복합형 다중 건축물이다. 2016년 하반기를 기점으로 주택시장에 대한 강도 높은 규제정책이 시작되면서 시장 자금이 상업용 부동산에 유입되었고, 담보대출 한도 비율이 높고 자산 활용도까지 높은 지식산업센터에 공급자와 입주자에게 취득세 감면과 같은 여러 세제 혜택들까지 적용되면서 일반 투자자들의 수요도가 급증하게 되었다. 이러한 증가하는 수요에 힘입어 공급량 또한, 꾸준히 증가하다가 최근에 이르러 급변하는 세계 경제 상황으로 인한 금리 상승 및 경기 불황으로 인하여 미분양이 속출하고 있는 상황이 되었다. 수익성을 극대화하고 시장 수요자들의 다양한 니즈(Needs) 등을 반영하기 위해 하드웨어적인 부분 외, 지식산업센터 내 근린생활시설 및 지원시설 적정 구성 비율 등의 정보들이 우선적으로 제공되어야 할 필요성이 있다고 보고 본 연구를 통하여 기존의 입지, 건물, 환경 특성 요인들이 미치는 영향보다 편의시설 구성에 따른 특성들을 추가하여 가격에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 결론을 도출하고 지식산업센터 건물 구성방식에 새로운 방향성을 제시하고자 하였다. 타 선행연구에서는 각종 상업 시설이 혼재된 오피스 건물의 경우 임대료나 집객 측면에서 상당히 긍정적인 효과가 있다는 결과를 도출하였는데, 첨단업종들이 입주한 지식산업센터 또한 편의시설 구성특성이 실질적으로 가격에 영향을 미치는지와 긍정적인 요인으로 작용하는지에 대하여 검토하고자 하였다. 본 연구의 실증 분석결과, 지식산업센터 편의시설 구성특성인 지원시설 면적 5만㎡, 근린생활시설 비율 15% 이상인 대형시설인 경우, 분양가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 도출되었으며 이는 가격에 어느 정도 긍정적인 유의성을 미친다고 볼 수 있다. 이 같은 결과로 볼 때, 공급자는 해당 특성을 고려하여 건물을 조성할 필요가 있다. 하여 본 연구는 각 시장 참여자들의 새로운 시각과 접근 방향을 제시하며 산업단지 구축 및 도시설계 입안 단계에서 건물 배치 및 구성에 해당 특성들을 반영할 수 있다는 의의가 가장 큰 시사점이라 할 수 있다.
more초록/요약
The Knowledge Industry Center is one of the industrial real estate, a factory to promote corporate activities of small manufacturing companies, and is a complex multi-building that can run the knowledge industries and information and communication industries as high-tech industries develop. As intensive regulatory policies on the housing market began in the second half of 2016, market capital flowed into commercial real estate, and various tax incentives such as acquisition tax exemption for suppliers and tenants in the knowledge industry center with a high mortgage loan limit ratio and high asset utilization As the benefits were applied, demand from ordinary investors surged. Thanks to this increasing demand, supply also steadily increased, but recently, unsold goods have been continuously increasing due to rising interest rates and economic recession due to rapidly changing global economic conditions. In order to maximize profitability and reflect the diverse needs of market consumers, it is necessary to provide information such as appropriate composition ratio of neighborhood living facilities and support facilities in the Knowledge Industry Center. Through this study, it was intended to draw conclusions on how it affects prices by adding characteristics according to convenience facilities rather than the influence of existing location, building, and environmental characteristics factors, and to present a new direction to the building composition of the Knowledge Industry Center. Other previous studies have shown that office buildings with various commercial facilities have a very positive effect in terms of rent and customer attraction, and this study aims to examine whether the compositional characteristics of convenience facilities actually affect prices or act as a positive factor. As a result of the empirical analysis of this study, large facilities with a support facility area of 50,000㎡ and a neighborhood living facility ratio of 15% or more, which are characteristics of convenience facilities of the Knowledge Industry Center, have a positive (+) effect on the price. In view of these results, the supplier needs to create a building in consideration of the characteristics. Therefore, this study presents a new perspective and approach direction for each market participant, and the biggest implication is that the characteristics can be reflected in the layout and composition of buildings in the industrial complex construction and urban design planning stage.
more목차
제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
1. 연구의 배경 1
2. 연구의 목적 2
제2절 연구의 범위 및 방법 4
1. 연구의 범위 4
2. 연구의 방법 4
제3절 연구의 구성 및 체계 5
1. 연구의 구성 5
2. 연구의 체계 6
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
제1절 지식산업센터의 개념 7
1. 지식산업센터의 정의 7
2. 지식산업센터의 특징 9
3. 지식산업센터의 현황 12
제2절 선행연구 검토 16
1. 지식산업센터 분양가격 관련 선행연구 16
2. 지식산업센터 매매가격 및 임대료 관련 선행연구 18
제3절 본 연구의 선행연구와의 차별성 23
제3장 연구가설 및 연구설계 25
제1절 연구가설 설정 25
제2절 연구모형 31
제3절 분석방법 32
제4장 실증분석 34
제1절 분석 자료 및 변수의 정의 34
제2절 기초 통계 분석 44
제3절 지식산업센터 분양가격 영향요인 분석 47
1. 소비자 물가상승률 미반영 모형 47
2. 소비자 물가상승률 반영 모형 52
3. 모형 비교 55
제5장 결론 57
제1절 연구의 요약 57
제2절 연구의 시사점 58
제3절 연구의 한계점 및 향후 연구과제 59
참고문헌 61
