몽골법상 토지와 공동체건물의 관계에 관한 연구 : 국유토지의 사유화로 인한 문제와 개선방안을 중심으로
A Study on the Relationship between Land and Community Buildings under Mongolian Law: Focusing on the problems caused by privatization of state-owned land and it's solution
초록/요약
몽골민법 제85조 제2항은 토지와 건물의 소유관계에 관하여 “지상건물은 토지의 본질적 구성부분이다”라고 규정하고 있다. 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없기 때문에 토지와 건물을 독립한 물권의 객체로 하는 것은 인정하지 않겠다는 의미이다. 이러한 법리가 관철되기 위해서는 기본적으로 토지와 지상건물은 동일인의 소유가 되어야 한다. 그러나 몽골은 사회주의 체제를 포기한 지 28년이 지난 지금도 일부토지만 사유화되었을 뿐이고, 대부분의 토지를 국유로 하고 있다. 심지어 국민들에게 사적 소유권을 인정한 건물의 대지조차도 국유로 하고 있다. 그 결과 현재 몽골법상 공동체주택의 소유자에게는 공동체주택이 소재하는 토지를 소유할 수 있는 권리가 없다. 다만 공동체주택소유자회의를 통해 관련 토지를 사용할 수 있는 정도의 권리가 있을 뿐이다. 그러나 공동체주택소유자회의가 취득한 사용권은 공동체주택소유자회의 명의로 토지부에 등기될 뿐이고, 공동체주택 소유자는 본 토지에 관한 직접적인 권리는 없기 때문에 소유하는 공동체주택의 전유부분 등기와 분리되어 관리되고 있다. 뿐만 아니라 공동체주택소유자회의가 공동체주택에 필요한 토지에 대한 사용권을 취득하기 위해서는 토지 관련 기관에 신청을 하고 허가를 승인받아야 한다. 따라서 공동체주택소유자회의가 설립되지 않았거나 신청을 하지 않은 경우에는 구분소유자들이 토지사용 권리를 취득하는 것이 불가능하다. 또한 공동체주택소유자회의가 토지사용권을 취득하기 전에 토지에 관한 권리를 타인이 취득한 경우에도 그 사용권 취득은 불가능하다. 즉, 토지사용 권리는 당연히 공동체주택소유자회의에게 귀속되는 것은 아니다. 공동체주택이 물리적으로 직접 부착되어 있는 토지에 관한 구분소유자의 권리에 대하여는, “사용 불가 판정을 받은 공동체주택을 재건축할 경우 재건축 대상 주택이 소재하는 토지에 관한 권리는 정부에게 있다”고 규정하고 있다(주택법 제15의1조 제7항). 그리하여 비록 공동체주택소유자회의가 사용하고 있는 토지의 사용기간은 15년이고, 공동체주택을 사용할 수 있는 기간 내에는 같은 기간으로 연장이 가능하고, 그 횟수는 제한이 없다고 하고 있지만, 공동체주택을 재건축할 경우에는 위 조항에 의하여 공동체주택의 구분소유자들이 건물의 부지에 대하여 아무런 권리도 행사할 수 없게 된다. 이러한 결과는 공동체주택을 소유하기 위해 필요한 토지에 관한 권리가 주택소유자에게는 없고, 토지에 관하여 어떠한 권리를 주장할 수 있는 법률적 근거가 마련되어 있지 않기 때문이다. 현재 몽골법상 공동체건물의 전유부분을 소유하게 될 경우 소유에 관한 권리를 등기하면 그 소유권을 취득하는 것으로 인정하고 있다. 그렇지만 공동체주택의 경우와 마찬가지로 건물이 소재하고 있는 토지에 관한 권리는 건물소유자에게 귀속되지 않는다. 몽골의 토지사유화는 현재 진행 중에 있으며 현재로서는 일반 공동체건물의 구분건물을 소유하는 소유권자에게 건물이 소재하고 있는 토지의 소유권을 인정하지 않는 것이다. 다만 공동체건물 이외에 1동의 건물을 단독으로 소유하는 경우에 건물이 소재하는 토지에 관하여 몽골 토지법에 따라 토지임차권 또는 토지사용권을 인정하고 있다. 공동체건물은 1동의 건물에 수개의 구분소유권이 존재하는 만큼 1동의 건물이 소재하고 있는 토지의 권리를 구분소유자들에게 어떠한 형태로 인정하고 등기를 하여야 할지는 매우 중요한 문제다. 구분건물의 소유에 관한 온전한 권리를 취득하기 위해서는 건물이 소재하는 토지에 관한 권리는 중요하다. 토지에 관한 권리를 취득하여야 그 토지 위에 정착되어 있는 건물을 안전하게 소유할 수 있기 때문이다. 그러나 몽골법에서는 이러한 권리관계를 구체적으로 규정하고 있지 않고 있어 문제가 발생한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 최근 몽골 토지법과 ｢재산등기에 관한 법률｣이 개정되면서 건물을 등기하기 위해 건물이 소재하는 토지를 등기하도록 제도를 마련하였다. 공동체주택의 소유에 관한 권리를 등기하기 위해서 공동체주택소유자회의가 사용하고 있는 토지의 지번을 부동산등기부상 기록하도록 하는 제도를 마련한 것이다. 그러나 개정 내용은 공동체주택 소유자들에게 건물이 소재하는 토지 즉, 직접 정착되어 있는 토지의 권리를 소유, 임차, 사용 등과 같이 일정한 형태로 인정하고 그러한 토지에 대한 권리를 건물에 관한 권리와 결합하여 등기하도록 하는 것은 아니다. 공동체주택소유자회의의 사용권을 취득한 토지의 토지등기부상 기록되어 있는 지번을 부동산등기상 함께 기록한다는 것이다. 그 외에 공동체건물의 구분소유자에게 건물이 소재하는 토지에 관한 권리관계를 구체적으로 규정하지 않았고 토지의 권리는 구분건물과 결합되어 인정하지 않고 있다. 공동체건물(주택)을 소유하는 구분소유자들이 그 대지에 해당하는 토지에 관한 안정적인 권리를 취득하지 못하고 있다는 것이 많은 문제를 야기하고 있으므로, 구분소유자들에게 안정적인 권리를 보장하는 것이 필요하다. 그리하여 본 연구에서는 공동체건물의 구분소유자에게 건물이 소재하는 토지의 소유권을 취득할 수 있는 제도를 마련할 것을 제안하려고 한다. 다만 현재 몽골에서 공동체건물과 토지에 관한 권리관계를 구체적으로 규율하는 법률적 제도를 마련하지 않고 있어 공동체건물의 구분소유자를 보호하기 위한 임시적인 조치로서 “건물토지권”이라는 제도를 새롭게 제안하고자 한다. 새롭게 제안한 “건물토지권”이란 공동체건물의 전유부분을 소유하기 위해서 구분소유자가 건물이 소재하고 있는 토지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 다시 말하면 공동체건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물이 소재하는 토지에 대하여 가지는 권리를 “건물토지권”이라고 정하여 관련 내용을 규율한다는 것이다. 이에 따르면 수개의 구분소유자가 각각의 전유부분을 소유하게 되므로 그 구분소유자 전원이 공동으로 건물의 토지에 대한 소유권을 취득하고 건물토지권을 갖게 된다. 건물토지권은 공동체건물(주택)의 전유부분과 그 대지가 일체로서 거래의 대상이 되어야 함을 강조하기 위한 것으로 공동체건물의 대지에 해당하는 토지에 관한 기록이 건물의 등기부에 이루어지는 것을 의미한다. 다시 말하면 현행법상 공동체건물이 소재하는 토지의 지번에 관한 기록만 건물등기부에 하는 것이 아니라 공동체주택의 구분소유자들이 그 대지인 토지에 관하여 어떠한 권리를 가지고 있으며, 그 권리가 공동체주택의 처분이 있는 경우에 함께 이전된다는 내용을 기록하는 것이다. 이는 한국의 집합건물을 거래하는 경우에 집합건물의 소유권이 이전되면 그 대지에 대한 지분권도 함께 이전되도록 하는 것과 같은 법리이다. 한국의 집합건물은 그 존속을 위하여 대지권을 가지며, 대지권을 등기부에 기록하도록 하고 있는바, 몽골의 경우에도 공동체건물의 존속을 위한 권리를 공동체주택소유자회의가 취득한 권리를 건물토지권으로 보고 그 권리를 등기부에 기록함으로써 공동체건물이 존속하는 동안에 보호받을 뿐만 아니라, 공동체건물이 재건축되는 경우에도 전유부분에 대한 소유권을 가진 자가 건물토지권에 근거하여 신축된 건물에 대한 소유권과 함께 토지의 사용권을 취득하도록 하는데 그 취지가 있다. 공동체건물에 대한 건물토지권을 도입하는 것은 몽골의 입법체계에서 생소한 제도이므로 관련 법제를 보다 더 구체적으로 정비해 나가는 것이 필요하다. 따라서 공동체건물의 구분소유자들이 건물부지에 대한 소유권을 취득할 수 있도록 토지사유화법이 개정되기 전까지는, 건물토지권이 정착되기 위하여 필요한 법률을 정비함으로써 건물토지권을 정착시켜야 한다. 이를 위하여 건물토지권에 관한 공동체건물법을 제정할 필요가 있고, 관련 법률도 함께 정비할 필요가 있다.
more초록/요약
Article 85, Paragraph 2, of the Civil Code of Mongolia states that “superficies solo cedit” This is taken to mean that superficies cannot exist independent of the land upon which they are established thus, land and superficies are recognized as separate properties with independent rights of ownership. For this principle to hold, superficies and their land must be owned by the same person. However, although 28 years has passed since Mongolia’s transition away from socialism, most land in Mongolia is owned by the state, and only a part of the country’s land has been privatized. Moreover, state ownership of land even extends to lands attached to superficies with recognized private ownership. As a result, according to the current Mongolian legal system, the owner of the community housing does not have the right of ownership to the land upon which the housing was built. What is only similar to the right of ownership for land is the right to use the land area of building vested to the Community Housing Owner’s Council; however, this right only extends to the use of land being registered to the Land Registry in the name of the Community Housing Owner’s Council: owners with divided ownership of the community housing have no direct rights to the land, and the right to use land area is managed separately from the divided ownership of the community housing building. Furthermore, the Community Housing Owner’s Council can only obtain the right to land use after making an application to the relevant agencies and obtaining their approval. If there is no such council, or if no application of such type were made, divided owners cannot even obtain the right to use the land. If another party obtained the right to land use before the Community Housing Owner’s Council acquires the right, the council is prohibited from obtaining the right. Thus, the right to land use is not automatically given to the Community Housing Owner’s Council. The right to land to which community housing is attached to is defined as “when rebuilding community housing designated as unserviceable, the right to land upon which the rebuilt housing is established upon is with the government”(Housing Law, Article 15-1, Paragraph 7). Furthermore, the right to land use as granted to the Community Housing Owner’s Council has a 15-year period, extendable in the same time frame with continued use of the community housing and no limits on the number of extensions possible. Despite this provision, rebuilding a community housing automatically nullifies the rights to land use granted to the Community Housing Owner’s Council following Article 15-1, Paragraph 7, of the Housing Law, preventing the council from exercising the right. As a result, the owners of the community housing do not have the right to land necessary for their ownership of the building, and there is no legal basis to make any claims whatsoever to the land. There is also a need to examine how the right to land is vested in what form in the case of the land area of community buildings (excluding community houses), in terms of the divided ownership of the said buildings. Privatization of land is an ongoing process in Mongolia, and, at the present moment, the state does not recognize the ownership of the land area by the divided owner of standard community buildings. An exclusion can be found in the Mongolian Land Law, whereupon an exclusive possession of a single building that is not a community building is recognized with rights to land lease or use. Because community buildings involve multiple divided ownership rights in a single building, recognition and registration of the rights to the building’s land area is a highly complex matter. Under the current law, acquiring divided ownership of community buildings is only recognized as thus when the right to ownership is registered. The Right to Land Area of Building is crucial to the registration of rights of ownership to separate buildings, for only when the right to land area is acquired can one secure one’s ownership of superficies. The problem arises because Mongolian law does not define the legal relationship of the rights. To provide a solution to these problems, a recent amendment of the Mongolian Land Law and the Law on Registration of Property allowed for procedures on the registration of the Right to Land Area of Building for building registrations. This procedure enables the Community Housing Owner’s Council to register the registry number of the land currently in its use to Immovable Property Register, to allow for their rights to ownership of community housing to be registered. However, this amendment does not recognize the Right to Land Area of Building in a certain form, whether it be ownership, lease, or use, and allow the right to be combined with the right to community housing buildings for registration. Instead, what the amendment enables is for the Community Housing Owner’s Council to register the registry number of the land that they have the right to use with their Immovable Property Registry. In other words, this amendment provides neither any concrete clarification on the legal relationship between the divided owners of other types of community buildings and the land area of the building, nor the recognition of the right to land in combination with superficies. As a solution to this problem, this study proposes that the right of ownership of building land area be recognized for divided owners of the building. Many problems arise because of how the divided owners of the community building (housing) do not have any stable Right to Land Area of Building, so the solution must guarantee a secure right to the divided owners. The most convenient way to achieve this is to allow the owners of the building to acquire the right of ownership to the land area of the building. For divided owners of community buildings, the Right to Land Area of Building is the most important element in ensuring their ownership of superficies. However, because Mongolia does not have a legal structure that provides a clear definition of the legal relationship between the community buildings and land area, this study proposes a new policy termed “Right to Land Area of Building” as a solution. This Right to Land Area of Building refers to the right that divided owners of community buildings have over the land area upon which superficies are found, to guarantee their ownership of the building. In other words, the right required for the divided owners of community buildings to establish their divided ownership of the building—the right to land upon which superficies are established—is recognized as a form of land ownership right in this Right to Land Area of Building. Under this system, multiple owners hold ownership over their sections of the building; therefore, the owners jointly acquire the right to ownership of the land upon which superficies are built, thus establishing the Right to Land Area of Building. The Right to Land Area of Building is intended to emphasize the idea that the area under divided ownership of community building (housing) must be joined by the land area of the building as objects of trade, and that the records of the land area corresponding to the land below superficies must be registered to the building’s registry. In other words, the registry must be registered with information not only on the registry number of the land area of community building, but also that the divided owners of the community housing have a certain right to the land area, and that these rights to land are transferred when the community housing is disposed of in any way. This is, in principle, equivalent to the requirement that the transactions on the right of ownership of aggregated buildings in Korea are required to carry the right to land as well. Aggregated buildings in Korea have the right to land to ensure their continued existence, and the right to land is required to be registered to the registry. The purpose of this requirement in Mongolia is to ensure that the right to ensure the continued existence of community buildings is seen as the Right to Land Area of Building, as a right obtained by the Community Housing Owner’s Council, and to register the right to the registry so that the right can be protected throughout the building’s existence, and that the divided owners of the building can retain their right to land use along with their ownership of the building in the case of rebuilding. The introduction of the Right to Land Area of Building for community buildings is seen as a novel policy in Mongolian legislature; thus, continued clarification and work on related laws is essential. As discussed earlier, Mongolia’s current law on the ownership of land and building is problematic, particularly for the relationships of ownership between community buildings and land. The legislature on the relationship of ownership between the land and superficies must be reorganized and reexamined to solve such issues. In particular, there is a need to implement the necessary amendments in laws related to land and property registration, including the Civil Code of Mongolia, to enact special laws and future legislative efforts to establish a new right of property through the amendment of Community Building Law.
more목차
제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
Ⅰ. 문제의 제기 1
Ⅱ. 연구의 목적 4
제2절 연구의 범위 및 방법 5
Ⅰ. 연구의 범위 5
Ⅱ. 연구의 방법 6
제2장 토지와 공동체건물에 관한 몽골법제 검토 8
제1절 서설 8
제2절 몽골의 토지제도 10
Ⅰ. 토지법제 10
1. 헌법 10
2. 민법 11
3. 토지법 13
4. 토지사유화법 15
Ⅱ. 토지에 대한 개인의 권리 16
1. 소유권의 취득 16
2. 임차권 및 사용권의 취득 21
3. 소결 26
제3절 공동체건물 27
Ⅰ. 서설 27
Ⅱ. 공동체건물의 개념 28
Ⅲ. 공동체건물의 구분소유 29
1. 공동체건물의 구분소유 의의 29
2. 공동체건물의 구분소유권의 성립 29
3. 공동체건물의 구분소유권의 취득 30
4. 공동체주택에 대한 등기 31
5. 토지로부터 독립한 부동산으로서의 구분건물 31
제3장 몽골의 토지와 공동체건물의 분리 34
제1절 서설 34
Ⅰ. 몽골민법 제85조 제2항의 취지 34
Ⅱ. 몽골민법 제85조 제1항과 기타 법률의 관계 38
제2절 공동체건물과 토지의 관계 40
Ⅰ. 공동체주택의 경우 40
Ⅱ. 일반 공동체건물의 경우 42
Ⅲ. 건축 중인 구분건물과 토지의 관계 44
1. 건축 중인 구분건물과 소유권 귀속 44
2. 판례의 태도 45
3. 건축 중인 건물의 문제점 46
Ⅳ. 토지와 구분건물의 분리 47
1. 민법의 기본원칙에 대한 예외 47
2. 구분건물소유자의 토지에 대한 권리 49
3. 공시에 관한 문제 58
제3절 토지와 구분건물의 관계에 관한 독일과 프랑스 법제 60
Ⅰ. 독일의 주거소유권 60
1. 서설 60
2. 주거소유권의 내용 61
Ⅱ. 프랑스의 집합건물과 토지의 소유관계 68
1. 법률의 연혁 68
2. 주요내용 69
3. 구분소유와 토지의 관계 69
제4절 소결 및 검토 71
제4장 한국법상 집합건물과 대지사용권 74
제1절 서설 74
제2절 집합건물 75
Ⅰ. 집합건물의 의의와 종류 75
1. 집합건물의 의의 75
2. 집합건물의 종류 76
Ⅱ. 집합건물의 구분소유 77
1. 집합건물 구분소유권의 의의 77
2. 집합건물 구분소유권의 성립요건 78
제3절 집합건물의 대지 83
Ⅰ. 대지의 의의 83
Ⅱ. 대지의 종류 85
1. 법정대지 85
2. 규약대지 87
3. 간주규약대지 88
제4절 집합건물의 대지사용권 89
Ⅰ. 대지사용권 89
1. 대지사용권의 연혁 89
2. 대지사용권의 의의 92
3. 대지사용권의 성립 94
Ⅱ. 대지사용권의 귀속 96
Ⅲ. 대지사용권의 행사범위 98
1. 목적물의 범위 98
2. 사용ㆍ수익권의 범위 99
Ⅳ. 전유부분과 대지사용권의 일체성 99
1. 일체성의 의의 99
2. 일체성의 법적성질 100
3. 일체성의 내용 101
4. 부동산등기법상의 대지권 103
제5절 소결 106
제5장 몽골법상 토지와 공동체건물의 소유관계 개선방안 108
제1절 서설 108
제2절 몽골법상 공동체건물의 범위 109
제3절 토지와 공동체건물의 관계에 있어서 건물토지권의 도입 110
Ⅰ. 서설 110
Ⅱ. 토지와 공동체건물의 소유관계 해결을 위한 현행 몽골법제 111
1. 지역권(servitude)의 적용 가능성 111
2. 건축지상권의 적용 가능성 113
Ⅲ. 공동체건물(주택) 구분소유자의 토지소유권 인정 115
1. 의의 115
2. 구분소유자에 대한 토지소유권 인정 115
3. 공동체건물의 대지에 대한 권리 인정 117
Ⅳ. 토지와 공동체건물(주택)의 일괄 처분 120
Ⅴ. 건물토지권 제도의 도입 122
1. 건물토지권의 도입 필요성 122
2. 건물토지권의 의의 123
3. 건물토지권의 성립 125
4. 건물토지권의 공시 126
5. 건물토지권의 문제점 128
제4절 공동체건물법 제정 128
Ⅰ. 제정 목적 128
Ⅱ. 특별법안의 주요 내용 129
1. 공동체건물 129
2. 공동체건물의 토지 130
3. 구분소유자의 건물토지권 130
4. 공동체건물의 전유부분과 건물토지권의 일체성 131
제5절 공동체건물과 토지법제 정비 132
Ⅰ. 서설 132
Ⅱ. 민법의 재정비 132
1. 의의 132
2. 민법 개정 방향 134
Ⅲ. 주택에 관한 법률 개정 135
1. 주택사유화법 135
2. 주택법 136
Ⅳ. 토지법제 개정 136
1. 토지법 136
2. 토지사유화법 137
Ⅴ. 재산등기에 관한 법률 개정 138
제6절 소결 139
제6장 결론 141
참고문헌 144
【부록】 149
【Abstract】 200
