공동주택 가격영향요인을 활용한 맞춤형 리모델링 사업성 분석방법
A Methodology of Feasibility Analysis of Custom-made Remodeling Using the Influence Factors of Apartment Price
초록/요약
1980년대 이후 주택보급을 위한 공동주택의 대량공급과 수도권 주변의 신도시 건설로 인해 2017년 현재 848만 세대가 공동주택에 거주하고 있고, 2002년 이전에 완공된 520만 세대(55.87%)가 맞춤형 리모델링 허용 대상이다. 하지만, 재건축 및 신축공사를 위한 사업성 평가방법이 아직까지 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성을 위한 분석하는 방법으로 사용되고 있으므로 맞춤형 리모델링에 대한 사업성분석 시 객관성이 떨어진다는 평가를 받고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서 본 연구에서 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성평가 방법론을 개발할 때 지가와 건축물가격의 요인을 분리하여 분석하는 것이 사업성분석의 정확도를 높일 수 있으므로 공동주택의 지가(地價)와 건축물가격의 형성 메커니즘을 이해하고, 이에 영향을 미치는 가격 영향요인을 도출하여 보정작업이 필요 없고, 인근 거래사례의 사전 분석하는 작업이 없는 맞춤형 리모델링 사업성분석을 방법을 제시하고자 한다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해서 공동주택의 가격을 표준공시지가, 개별공시지가, 표준공시가격, 개별공시가격으로 총 4단계로 구분하고, 공동주택 맞춤형 리모델링이 표준공시가격과 개별공시가격을 개선하는 것임을 착안하여 분석하였다. 표준공시가격은 당해 건축물의 ‘건물표준공시가격 분석방법’을 활용하여 분석할 수 있으므로 공동주택가격의 시장가격인 개별공시가격을 분석하기 위해서 선행연구에서 분석된 공동주택 가격영향요인을 활용하여 127개의 공동주택 단지와 상관관계분석을 실시하고, 분석된 영향요인을 회귀식으로 제시하였으며, 이를 활용하여 사업성분석 방법론을 제시하였다. 이에 따라 중학교수준과 고등학교수준, 용적률, 세대수가 개별공시가격 영향요인으로 분석되었고, 중·고등학교수준은 자녀가 있는 학부모의 자녀에 대한 교육열이 높을수록 개별공시가격에 대한 영향력이 높다고 분석되었다. 세대수의 경우 공동주택의 단지 내 세대수가 많을수록 편의시설이 잘 갖추어져있기 때문에 개별공시가격에 대한 영향력이 높다고 분석할 수 있으며, 용적률은 맞춤형 리모델링의 경우 40%용적률 완화제도가 개별공시가격에 영향력이 높다고 분석되었다. 사업성 분석방법으로 “종후가치-종전가치+공사비>0”이면 사업성이 있다고 판단하였다. 이때 종전가치는 맞춤형 리모델링 전 실거래가격을 사용하였고, 종후가치의 표준공시지가와 개별공시지가는 리모델링 전 지가를 사용하였다. 분석된 맞춤형 리모델링 가격영향요인 기반 사업성분석방법의 신뢰도 검증을 위해서 맞춤형 리모델링이 완료된 공동주택을 선정하여 사례분석을 실시하였다. 맞춤형 리모델링 사례에 본 사업성분석방법론을 적용한 결과 기존 사업성분석방법과는 달리 지가의 보정 값이 필요 없었고, 종후가격이 리모델링 후 실거래가와 근접함을 확인 할 수 있었으며, 사업성분석 단계에서 비효율적인 작업을 줄일 수 있었다. 또한, 맞춤형 리모델링은 전용면적에 대한 면적증가분이 발생하고, 면적증가분은 각 세대의 수익으로 반영되는데 같은 공사비가 투입된다고 가정 하더라도 늘어나는 면적에 대한 가격 차이에 따라서 사업성 성패의 요인으로 작용하는 것을 알 수 있었다. 본 연구에서는 첫째, 맞춤형 리모델링에 적용 가능한 공동주택의 가격영향요인을 단계별로 제시하였고, 둘째 사업성 분석을 위한 종전·종후 가치 평가방법을 제시하였으며, 셋째, 상이한 맞춤형 리모델링 사업에서 가격영향요인 보정 없이 적용가능 한 방법을 제시하였다. 현재 국내에 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 대한 어려움이 있고, 영향요인이 모호하며, 상이한 사업에 적용하는 것에 대한 어려운 현실을 감안하였을 때 조합설립 단계에서 시공사를 선정하기 전에 본 연구의 결과가 문제를 개선시킬 수 있는 해결책으로 사용할 수 있는 것에 의의가 있다. 회귀분석은 정적분석으로써 사업특성과 시간의 흐름에 따라 시뮬레이션을 새롭게 하는 것에 대한 시간과 노력이 동반되기 때문에 다양한 사업요인들의 동적관계를 파악하는데 한계가 있었다. 향후연구에서는 동적상관관계에 대한 고려를 위해서 시스템 다이내믹스를 활용한 정책과 의사결정구조 및 시간지연 등의 상호영향력을 밝히는 것이 필요하다. 또한, 시간이 흐름에 따라 계속해서 생성되는 빅데이터를 활용하여 개별공시가격의 영향요인을 분석한다면 신뢰도는 본 연구의 연구방법 이상으로 높게 평가 될 것이다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 제1장에서는 연구의 배경과 문제, 목적, 범위, 방법, 구성에 대하여 기술 하였다. 제2장에서는 공동주택 리모델링 사업 유형과 사업프로세스를 고찰하고, 공동주택 리모델링 사업성분석과 가격영향요인사례를 통해 문제를 제기하였다. 제3장에서는 공동주택의 분석방법을 토지가격과 건축물가격으로 구분된 가격영향요인을 분석하였다. 기존 사업성분석방법으로 거래사례 비교방법의 주요개념을 설명하고, 개념분석을 통한 거래사례비교법의 한계점을 분석하였다. 제4장에서는 3장의 문제점 개선을 위해 공동주택가격형성의 개념을 설명하고, 개념을 활용하여 가격영향요인을 분석하였다. 제5장에서는 개선된 공동주택 가격형성 영향요인 기반 사업성분석방법을 설명하는 장으로 공동주택 리모델링의 종전가격과 종후가격분석방법을 설명하고, 기존방법과 비교분석하였다. 제6장에서는 방법론의 검증을 위해서 사례적용을 통해 리모델링 종전가격과 종후가격을 개선된 가격영향요인분석방법으로 평가하였다. 제7장에서는 본 연구의 결과와 기대효과를 제시하고, 연구의 한계를 설명한 후 향후 연구에 대해 제언하였다.
more목차
목 차
제목차례 ········································································································ⅳ
표 차 례 ········································································································ⅶ
그림차례 ········································································································ⅷ
[제목 차례]
제1장 서 론 1
1.1 연구의 배경 1
1.2 연구의 문제 8
1.3 연구의 목적 12
1.4 연구의 범위 13
1.5 연구의 방법 16
1.6 논문의 구성 18
1.7 요약 20
제2장 기존이론 및 문헌고찰 21
2.1 공동주택 리모델링 사업유형 21
2.2 맞춤형 리모델링 사업프로세스 24
2.3 공동주택 리모델링 사업성분석에 관한 선행연구 28
2.3.1 사업성분석방법 28
2.3.2 공동주택 가격영향요인 30
2.4 공동주택 리모델링 사업성분석방법의 한계 33
2.4.1 맞춤형 리모델링 사업에 적용 가능한 연구의 부족 33
2.4.2 리모델링 사업성평가에 적용 가능한 가격영향요인분석 미흡 33
2.5 요약 34
제3장 기존 거래사례비교 분석방법의 문제점 35
3.1 기존 거래사례비교 분석방법의 주요개념 분석 35
3.1.1 종전자산 분석 37
3.1.2 종후자산 분석 39
3.1.3 사업성분석 43
3.2 개념분석을 통한 거래사례비교법의 한계 44
제4장 문제개선을 위한 공동주택 가격영향요인의 개념 47
4.1 토지가격 49
4.1.1 토지가격의 개념 49
4.1.2 토지가격의 영향요인 분석 50
4.2 건축물가격 52
4.2.1 건축물가격의 개념 52
4.2.2 건축물가격의 영향요인 분석 53
4.3 공동주택 가격형성의 개념 59
4.3.1 공동주택 가격형성 영향요인 60
4.4 요약 62
제5장 가격영향요인 기반 사업성분석방법 63
5.1 공동주택 가격영향요인분석 63
5.1.1 영향요인 유형분석 63
5.1.2 영향요인 유형분류 65
5.2 가격영향요인 기반 사업성분석 73
5.2.1 종전가격 분석방법 73
5.2.2 종후가격 분석방법 73
5.2.3 공사비 분석방법 73
5.2.4 사업성 분석방법 78
5.3 기존방법과 비교분석 80
5.3.1 기존 사업성 분석방법 80
5.3.2 개선된 사업성 분석방법 80
5.4 요약 81
제6장 사례의 적용 82
6.1 사례검증 82
6.1.1 B공동주택 82
6.1.2 H공동주택 87
6.1.3 J공동주택 91
6.2 사례적용 결과 97
제7장 결 론 99
7.1 연구결과 및 기대효과 99
7.2 연구의 한계 및 향후 연구방향 제시 105
[ 참 고 문 헌 ] 108
[부 록] 113
[ABSTRACT] 120
[표 차례]
표 1-1 연도별 공동주택 세대수 2
표 1-2 사업주체별 세대수 현황 3
표 1-3 리모델링 관련제도의 변화 6
표 1-4 제도에 따른 공동주택 개선 사업 비교 8
표 1-5 국내·외 리모델링 사례 15
표 2-1 리모델링의 사업유형 21
표 2-2 공동주택 맞춤형 리모델링 사업 유형 별 프로세스 정의 25
표 2-3 리모델링 사업성 평가의 문제점 및 개선방안 28
표 2-4 리모델링 사업성분석의 가격 요인에 관한 선행연구 31
표 2-5 공동주택가격영향요인에 관한 선행연구 32
표 3-1 종전자산 대상의 면적 37
표 3-2 종전자산 선정을 위한 거래사례 37
표 3-3 종전가격 분석 금액 39
표 3-4 종후자산 분석을 위한 비교거래사례 39
표 3-5 아파트 매매가격지수 40
표 3-6 적용 매매지수 40
표 3-7 종전·후대상의 가격영향요인 비교 41
표 3-8 개별요인 비교 42
표 3-9 종후가격 분석금액 42
표 3-10 원가방식과 거래사례비교법의 종후가격 42
표 3-11 기존 개별공시가격 분석요인 45
표 4-1 건축물의 구조지수 54
표 4-2 건축물의 용도분류 지수 55
표 4-3 건축물 위치지수 55
표 4-4 건축물 내용연구에 따른 잔존 가치율 58
표 4-5 공동주택 가격결정 요인 비교 61
표 5-1 공동주택가격영향요인 64
표 5-2 공동주택 개별공시가격 요인분석 66
표 5-3 분석모형에 따른 설정 변수 68
표 5-4 상관계수 해석 69
표 5-5 다중공선성 분석결과 (독립변수의 공차 한계 값) 69
표 5-6 진입된 독립변수 결과 값 70
표 5-7 자유도를 반영한 R스퀘어 71
표 5-8 공동주택 맞춤형 리모델링의 성능개선을 위한 아이템 78
표 5-9 거래사례비교법과 개선된 가격영향요인 분석방법의 비교 81
표 6-10 B공동주택의 종전현황 82
표 6-11 B공동주택의 종후현황 83
표 6-12 B공동주택의 표준공시가격 분석 84
표 6-13 B공동주택 가격영향요인 기반 종후가치 85
표 6-14 B공동주택의 리모델링 공사비 86
표 6-15 H공동주택의 종전현황 87
표 6-16 H공동주택의 종후현황 88
표 6-17 H공동주택의 표준공시가격 분석 89
표 6-18 H공동주택의 가격영향요인분석방법 기반 종후가치 89
표 6-19 H공동주택의 리모델링 공사비 90
표 6-20 J공동주택의 종전현황 91
표 6-21 J공동주택의 종후현황 92
표 6-22 J공동주택의 표준공시가격 분석 93
표 6-23 J공동주택의 가격영향요인분석방법 기반 종후가치 94
표 6-24 J공동주택의 리모델링 공사비 94
표 6-25 B,H,J공동주택의 종전현황 비교 96
표 6-26 사례적용 결과분석 96
[그림 차례]
그림 1-1 연도별 공동주택 동수의 증가 추이 3
그림 1-2 노후건축물의 현황(2017년 현재) 4
그림 1-3 리모델링 가능 단지 분석 13
그림 1-4 연구수행 절차 및 방법 17
그림 2-1 공동주택 맞춤형 리모델링 사업 프로세스 27
그림 3-1 세대별 아파트 종전자산 평가를 위한 분석 절차 36
그림 4-1 공동주택가격형성의 개념 48
그림 4-2 토지가격의 구분 및 영향요인 49
그림 4-3 건축물 가격의 구분 및 영향요인 52
그림 4-4 공동주택 가격형성의 개념 59
그림 5-1 공사비 인과지도 74
그림 5-2 사업성 분석방법 및 개념 79
[수식 차례]
수식 5-1 회귀모형 기본함수 71
수식 5-2 개별공시가격 요인분석 회귀식 72
수식 5-3 사업성 분석방법 78
수식 6-4 B공동주택 사업성평가 86
수식 6-5 H공동주택 사업성평가 91
수식 6-6 J공동주택 사업성평가 95
