부동산개발 부지확보를 위한 토지 옵션계약 도입방안에 관한 연구
초록/요약
부동산 개발사업은 한정된 부동산을 널리 인간에게 이롭게 하기 위하여 최유효이용 방안을 모색하고 시행하는 것으로 이때 꼭 필요한 것이 바로 개발사업 부지 이다. 개발사업 부지를 선정하는 데 있어 토지를 매입하기 전에 개발행위 인·허가 및 건축허가를 받을 수 있는지 법률적, 행정적인 검토와 동시에 사업타당성 검토가 이루어져야 한다. 만약 부동산개발사업의 인·허가를 받을 수 없거나 사업타당성에서 경제성이 없는 것으로 종합적인 판단이 될 경우 사업을 포기하는 것이 사업을 지속하는 것보다 유리한 경우가 흔히 발생한다. 만약 개발부지인 토지를 매입하거나 높은 계약금을 지급하였는데 개발사업을 포기해야만 한다면 이 비용은 장기간 사용할 수 없는 자본이 되거나 매몰비용으로 사라지기 때문에 손실이 발생하게 된다. 또한 토지소유주의 과도한 요구, 종중 토지, 기타 제3자의 권리주장으로 계약이 파기되어 개발사업 할 수 없는 경우에 엄청난 손실이 발생된다. 게다가 급격한 개발사업의 환경변화나 정책변화로 인해 사업을 지속하지 못하는 경우 부지매입 계약금을 포기해야 한다. 부동산개발의 실패는 개발회사의 파산은 물론 관련 일반 및 전문 건설회사, 건설자재회사 등이 연쇄적으로 피해를 겪으며, 국가적인 큰 손실을 가져온다. 그러므로 부지를 매입하는 과정에서 인·허가와 사업타당성 분석을 충분히 하고, 이 기간 동안에 부동산개발 사업자가 토지에 대해서 안정적으로 확보할 수 있으면서 우선적으로 매매계약을 할 수 있는 권리를 가져야 한다. 이 권리를 보장하는 계약으로써 옵션계약은 부동산개발사업의 피해를 줄이는 최선의 방안이다. 즉, 리스크가 큰 부동산 개발사업에서 이 제도를 도입하는 것이 부동산개발사업 실패로 인해 발생하는 사회문제를 예방할 수 있다.
more목차
제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 2
제2장 부동산개발사업의 부지 관련 리스크와 선행연구 5
제1절 부동산개발사업의 부지 관련 리스크 5
1. 부동산개발사업의 일반적 절차 5
2. 개발부지 선정에서 부지 매입 7
3. 개발부지의 매입 계약 10
4. 개발부지의 매입과 관련된 리스크 15
제2절 선행연구 16
제3절 본 연구와 선행연구와의 차별성 18
제3장 개발사업 부지 매입과 관련되는 리스크 사례분석 19
제1절 부지매입과정의 리스크 사례분석 19
1. 이중계약의 리스크 사례분석 19
2. 종중토지 매입 또는 경매과정에서의 리스크 사례분석 20
3. 부지소유주의 변심으로 인한 리스크 사례분석 21
제2절 인·허가와 관련된 리스크 사례분석 22
1. 법률적 거래사고 사례분석 22
2. 허위·기망에 의한 리스크 사례분석 26
3. 심의 과정에서 나타난 리스크 사례 26
제3절 정부 정책·국제경제 변화로 발생하는 리스크 사례분석 30
1. 정부 정책변화로 발생하는 리스크 사례분석 30
2. 국제경제 변화로 발생하는 리스크 사례분석 31
제4장 개발부지 매입과 관련된 리스크 사례의 문제점과 해결방안 33
제1절 부지 매입과정에서 나타난 문제점과 해결방안 33
1. 이중계약에서 나타난 문제점과 해결방안 33
2. 종중토지와 관련된 취득과정의 문제점과 해결방안 34
3. 부지소유주의 변심으로 인한 문제점과 해결방안 35
제2절 인·허가 과정에서 나타난 문제점과 해결방안 36
1. 법률적 거래사고의 문제점과 해결방안 36
2. 허위·기망에 의한 거래에서 나타난 문제점과 해결방안 37
3. 심의 과정에서 나타난 문제점과 해결방안 37
제3절 정부 정책·국제경제 변화에서 나타난 문제점과 해결방안 38
1. 정부 정책변화로 발생하는 리스크의 문제점과 해결방안 38
2. 국제경제 변화로 발생하는 리스크의 문제점과 해결방안 40
제5장 개발부지 확보를 위한 옵션계약의 도입과 활성화 방안 41
제1절 옵션계약의 외국 사례 41
제2절 옵션계약의 필요성 43
1. 부지매입과정에서 옵션계약 44
2. 인·허가 과정에서 옵션계약 45
3. 정부 정책·국제경제 변화에서 옵션계약 48
제3절 옵션계약의 도입 및 활성화방안 49
1. 옵션계약의 도입 방안 49
2. 옵션계약의 활성화 방안 50
제6장 결론 52
제1절 연구의 요약 52
제2절 연구의 한계와 건의사항 54
[ 참 고 문 헌 ] 55
