공유경제를 기초로 한 서울시 셰어하우스의 임대료 결정모형에 관한 연구
A Study of the Rent Determinants for Share House which is based on Shared Economy in Seoul
초록/요약
통계청의 장래가구추계 자료에 따르면 우리나라의 1인 가구의 수는 2005년 318만 5천 가구, 2010년 417만 4천 가구, 2017년 1인 가구의 수는 556만 2천 가구로 지난 12년간 75% 증가하였으며 이러한 급격한 증가추세는 지속적으로 계속될 것으로 전망되고 있다. 평균수명의 연장, 실업률 증가, 혼인율 감소, 이혼증가, 독신율 증가 등 다양한 요인으로 증가하고 있는 1인 가구 중에서 특히 청년 계층의 1인 가구는 장기화된 교육 기간과 주택가격 상승, 그리고 지속적인 취업난으로 인하여 삶의 질적으로 주거 빈곤에 시달리고 있다. 이러한 불황에 대한 해결 방안으로 서 공유경제의 패러다임이 등장하였고, 이러한 공유경제의 패러다임이 주거공간에도 적용되어 ‘주택의 공유’라는 개념으로 셰어하우스가 탄생하였다. 이러한 셰어하우스는 개인의 공간을 확보하며 동시에 공동으로 사용할 수 있는 공간을 공유하여 활용함으로써 시설이나 면적의 빈곤을 해결하고 주거비 및 관리의 효율과 더 나아가 정서적 안정감을 얻는 새로운 주거 형태이다. 본 연구의 목적은 헤도닉 가격 모형을 통하여 셰어하우스의 임대료를 각 셰어하우스별 월 임대수익과 1인당 월 임대료단가를 공급자와 수요자 측면으로 나누고 이에 대한 각각의 결정요인을 입지적 특성, 건물 특성, 셰어하우스 운영 특성으로 구분하여 분석을 시도하였다. 이러한 점에서 본 연구는 기존연구들과의 차별성을 지닌다고 할 수 있다. 이에 대한 분석결과, 먼저 입지적 특성으로는 서울시 내의 각 지역구에 따라 셰어하우스의 월 수익성과 임대료단가에 다르게 영향을 미친다는 것을 알 수 있다. 공급자 측면으로는 강남구, 마포구, 영등포구는 셰어하우스의 월 임대수익을 상승시키는 것으로 나타났고, 반면 수요자 측면으로는 강남구, 마포구, 영등포구, 용산구가 임대료단가를 증가시키는 것으로 분석되었다. 그리고 지하철역과의 거리가 가까울수록 임대료단가가 높은 것으로 나타났으며, 마트와의 최단거리는 수익성과 임대료단가 모두 상승시키는 요인으로 작용하였다. 지하철역 환승여부 또한 수익성과 임대료단가를 상승시키는 요소로 분석되었다. 셰어하우스의 주 거주자들이 사회초년생 및 취업준비생, 학생임을 고려하여 볼 때 차량을 대부분 보유하고 있지 않은 것에 따라 식자재 구매와 통학을 위한 교통의 편리성에 대한 선호가 반영된 것으로 보인다. 다음 건물 특성의 결과로는 주택구분에 따라 아파트, 상업용 빌딩, 단독주택, 빌라로 구분하였으며 상업용 빌딩의 경우 아파트보다 수익성과 임대료단가 모두 높은 것으로 나타났으며, 단독주택과 빌라는 아파트에 비하여 수익성이 떨어지는 것으로 분석되었다. 셰어하우스 내의 화장실 수가 필요이상으로 많아질 경우 수익성과 임대료단가를 감소시키는 것으로 나타났으며, 방 면적은 셰어하우스의 월 수익에는 영향을 미치지 않지만, 임대료단가는 상승시키는 것으로 분석되었다. 셰어하우스 운영 특성에 대한 결과로는 셰어하우스의 최대거주인원이 증가할수록 수익성은 상승하지만, 임대료단가는 상승하지 않았다. 발코니/베란다 보유함에 따라 셰어하우스의 수익성 향상에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 외국인이 거주함에 따라 수익성과 임대료단가가 모두 증가하는 것을 알 수 있었다. 방 유형[1인실, 2인실, 3인실, 4인실]의 결과 값을 통하여 룸 셰어를 할수록 셰어하우스의 수익성은 증가하였고, 임대료단가는 감소하는 결과를 보였다. 이를 통해 방을 타인과 공유하여 사용할수록 공급자 측면에서는 수익성이 증가하고, 수요자 측면으로는 임대료단가가 감소한다는 부동산 시장에서의 공유경제 패러다임에 대한 효율성을 실증을 통하여 확인할 수 있다. 1인 가구의 주거 빈곤의 문제를 해소할 수 있는 대안 중 하나인 셰어하우스의 수익성과 임대료에 미치는 요소들을 입지적 특성, 건물 특성, 셰어하우스 운영 특성으로 분류하고 구성하여 각 특성들이 미치는 영향을 분석한 결과를 통해 공급자 측면과 수요자 측면으로 셰어하우스의 트렌드를 파악하고 효율적인 운영방안과 더불어 공유주거 공간인 셰어하우스를 통해 부동산 시장에서의 공유경제 패러다임에 따른 효율성에 대한 실증을 제시한다는 점이 본 연구의 가장 큰 시사점이라 할 수 있다.
more초록/요약
Continuously, single households of Republic of Korea has been increasing currently. The reason that single households have been increasing consistently is due to prolonged average life span, high unemployment rate, high divorce rate and decreased marriage rate. Especially, young single households suffer from poor and bad housing by a variety of factors, such as prolonged education period, increase of housing price increase and unemployment crisis. To solve these situation and depression, the paradigm of Shared Economy appeared in 2008 in line with theses trends. As the paradigm of Sharing Economy applied to housing space, and then Share House has emerged. Share house is a new form of dwellings attempting to use space efficiently and improve the quality of housing by separating personal and public space with providing a large area, efficient housing cost and management and emotional sense of stability. This study attempts to investigate the rent price determinants of share house through empirical analysis with using Hedonic price model. It analyzes about the rent price of share house with dividing supplier and consumer sides. It classifies the unique characteristics of share house as regional characteristics, building characteristics, and share house using characteristics. This study has found the result in the regional characteristics. As the result, there is a difference by regional location in between profitability and rent price of share house. The regional variables which are Gangnam-Gu. Mapo-Gu and Yeongdeungpo-Gu raised the profitability of share house on supplier side. Similarly, on consumer side, Gangnam-Gu, Mapo-Gu, Yeongdeungpo-Gu, and Yongsan-gu increases the rent price of share house. The shorter distance of subway station raises the rent price. The shorter distance of market place for foods increases both profitability and rent price of share house. Also, the availability of transfer station of subway raises both profitability and rent price of share house. These results are reflected in the desire of convenience for purchasing of foods and traffic. In the result of the building characteristics, as the classification of house, it classifies four variables with apartment, commercial building, detached house and multi-household house. In case of commercial building, it has higher profitability and rent price than others such as apartment, detached house and multi-household house. In contrast, detached house and multi-household house have lower profitability than apartment. As the number of bathroom in share house is more than necessary, it reduces the profitability and rent price of share house. The area of room in share house is not affected on the profitability, but it increases the rent price. In the result of share house using characteristics, as the maximum number of living person increases, it raises the profitability of share house, but it does not affect on the rent price. The installment of balcony and veranda is affected on the profitability of share house positively. The accommodation of foreign dwellers in share house increases both profitability and rent price. This result is reflected by the desire for learning english. The result tells that the profitability is increased and the rent price is decreased by sharing a room with many people. It causes Win-Win situation between supplier and consumer. Therefore, the implication of this study is that it analyzes share house by shared economy, one of alternatives to solve problems such as poor housing of young single households with classifying supplier and consumer sides, and suggests the trend and efficient management modes of share house. Also, it proves the effect of shared economy on real estate market through share house.
more목차
제1장 서 론
제1절 연구 배경 및 목적
제2절 연구 범위 및 방법
제3절 연구의 구성
제2장 셰어하우스의 임대료 결정모형 이론적 근거
제1절 공유경제를 기초로 한 셰어하우스의 의의
1. 공유경제의 의의
2. 셰어하우스의 정의 및 특징
제2절 국내의 셰어하우스의 등장배경과 운영형태
1. 국내 셰어하우스의 등장배경
2. 국내 셰어하우스의 운영형태
제3절 선행연구
제4절 선행연구와의 차별성
제3장 연구가설과 연구모형
제1절 연구가설
제2절 연구모형
제4장 실증분석
제1절 분석자료 및 변수정의
제2절 기술통계분석
제3절 분석방법론
제4절 실증분석 결과
1. 셰어하우스의 월 임대수익 모형 [공급자 측면]
2. 셰어하우스의 Room별 월 임대수익 모형 [공급자 측면]
3. 셰어하우스 거주자의 1인당 월 임대료단가 모형 [수요자 측면]
4. 셰어하우스의 공급자 측면과 수요자 측면의 모형 비교
제5장 결론
제1절 연구의 요약
제2절 연구의 시사점
제3절 연구의 한계점 및 향후 연구과제
참고 문헌
ABSTRACT
