오피스빌딩의 임대료와 지하철역과의 거리에 관한 연구-서울시 주요 오피스권역을 중심으로
A Study on the Relationship between the Distance of the Station and the Office Rent-Focused on the Major Office Districts in Seoul
초록/요약
1970년대 이후 급속한 경제성장과 인구증가로 인하여 일부 대도시로의 인구이동이 이루어지면서 급격한 도시 성장으로 인하여 우리나라에서는 1974년 서울 지하철 1호선의 개통을 시작으로 현재는 서울특별시의 서울 지하철을 중심으로 인천광역시의 인천 도시철도와, 이들 도시에서 뻗어나가는 경기도의 대부분과 충청남도 일부, 강원도 일부에 위치한 광역철도 등이 통합되어 광역권 전철체계를 갖추게 되었다. 전철역이 입지하게 되면서 각종 활동의 입지분포 패턴이 변화하게 되고 새로운 상권이 형성되는 등 도시 공간 구조에 많은 영향을 미치게 된다. 이처럼 전철역을 중심으로 주거와 상권이 형성되는 등 토지이용계획에 큰 영향을 미치고 있다. 또한 지하철역의 보행자 접근성이 향상됨으로 인하여 지하철 노선을 중심으로 역세권의 개념이 생겨나 토지이용 측면의 이득을 가져오게 되고, 이는 경제적 생활권이 형성되어 지가(地價)나 상가 및 주택가격 등 부동산 가치의 변화에 큰 영향을 주고 있다. 따라서 본 연구에서는 서울시 주요 오피스권역을 중심으로 오피스 임대료와 지하철역과의 거리를 조사하고 그에 따라 어떠한 관계가 형성되어 있는지, 또한 임대료에 영향을 미치는 요인들을 선정하여 가격결정모형을 제안함으로서 임대료 결정요인 중 접근성이 임대료에 얼마나 영향을 끼치고 있는지 파악하는데 목적이 있다. 본 연구에서의 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 오피스임대료에 영향을 미치는 요인은 오피스와 지하철역과의 거리, 지상층과 지하층의 규모, 연면적, 평당보증금, 평당관리비, 국지도로와 면하는 수, 개별공시지가가 오피스의 임대료에 영향을 미치는 것으로 알 수 있었다. 둘째, 서울시 주요 오피스권역의 오피스빌딩의 임대료와 지하철역과의 거리 관계를 분석한 결과 도심권역과 여의도권역의 경우에는 통계적으로 유의한 관계를 형성하지 않고 있다는 것을 알 수 있다. 반면에 강남권역의 경우에는 ‘0~300m, 300~600m, 600m 이상’으로 세 개의 그룹으로 임대료의 차이가 형성됨을 분석할 수 있었다. 마지막으로 오피스빌딩 임대료 결정요인을 통한 권역별 임대료 예측 모형을 이용하여 임대료 형성요인을 분석한 결과, 서울시 전체의 경우 ‘평당관리비→지하철과의 거리→지하층규모→연면적→개별공시지가→지상층규모’순으로 임대료에 영향을 끼치고 있는 것으로 분석되었다. 세부 권역별로 봤을 때 도심권역의 경우에는 ‘평당임대료’만이 임대료에 영향을 끼치는 것으로 분석되었고, 강남권역의 경우에는 ‘평당관리비→준공일→지상층규모→지하철과의 거리→평당보증금’순으로, 여의도권역의 경우 ‘평당보증금→평당관리비→연면적→지하철과의 거리’순으로 임대료에 영향을 끼치고 있는 것으로 분석되어 세부 오피스권역으로 살펴봤을 때 오피스와 지하철과의 접근성은 다른 임대료 형성요인보다 임대료에 미치는 영향은 미비한 것으로 파악되었다. 본 연구를 통하여 분석된 오피스빌딩의 임대료와 지하철역과 거리의 관계 통하여 새로운 오피스 개발사업 시 입지 선택 및 오피스 임대료 산정 또는 역세권 개발계획 수립 시 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 판단된다. 하지만 본 연구의 목적이었던 지하철과의 접근성과 그에 따른 임대료의 관계가 그 권역별 특성에 따라 다르게 나타나고 있어 그 관계를 일반화하기에는 한계로 남겨지고 있다.
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제1장 서론 1
1.1 연구의 배경 및 목적 1
1.2 연구의 범위 및 방법 2
1.3 연구의 내용 및 절차 3
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 5
2.1 오피스빌딩의 개념 5
2.1.1 오피스빌딩의 정의 5
2.1.2 오피스빌딩의 구분 및 특성 6
2.2 오피스 임대료 결정 이론 8
2.2.1 도시지대론의 확장 8
2.2.2 Glascock의 임대료 결정요인 구분 9
2.2.3 헤도닉 가격 이론 10
2.3 오피스빌딩 임대료 영향요인 관련 선행연구 12
제3장 분석의 틀 및 조사대상의 특성 16
3.1 분석의 틀 16
3.1.1 자료조사 방법 16
3.1.2 분석방법 17
3.1.3 조사대상의 선정 18
3.2 조사대상의 특성 20
3.2.1 도심권역 20
3.2.2 강남권역 21
3.2.3 여의도권역 22
3.2.4 소결 22
제4장 연구결과 및 분석 24
4.1 서울시 오피스 임대료와 지하철과의 거리 24
4.1.1 분석 요인 설정 24
4.1.2 서울시 오피스 임대료에 영향을 미치는 요인 26
4.1.3 오피스빌딩의 임대료와 지하철역과의 거리 27
4.2 권역별 오피스 임대료와 지하철과의 거리 32
4.2.1 도심권역 33
4.2.2 강남권역 35
4.2.3 여의도권역 41
4.2.4 소결 44
제5장 결론 46
참고문헌
Abstract
