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K-REITs 활성화 방안에 관한 연구 : - 자기관리리츠를 중심으로 -

  • 이동훈 (아주대학교 공공정책대학원)

초록/요약

국문초록 K-REITs 활성화 방안에 관한 연구 REITs(Real Estate Investment Trust)는 부동산투자신탁 혹은 부동산 투자회사라는 뜻이다. 리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산관련 상품에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 상법상 주식회사며, 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 ‘부동산 뮤추얼펀드’라고도 한다. 이 제도는 1938년에 스위스에서 처음으로 실시되었고, 제2차 세계대전 후 급속히 발달하여, 1959년 이후 구미 여러 나라에서 잇달아 시작되었는데, 특히 독일·미국 등에서 많은 발전을 이룩하였다. 리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분이 되며, 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있다. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모집하는 형태로 상장이 금지되어 있다. 리츠의 기본개념과는 달리 국내에서 리츠가 도입된 것은 1997년 외환위기로 인해 기업의 구조조정을 원활히 하기 위해 2001년 부동산투자회사법을 제정, 시행하였으며, 10년이 지난 현재까지도 전체 리츠시장의 절반이 기업구조조정리츠로 운영이 되고 있으며, 공모를 통하여 상장이 되어있는 리츠는 소수에 불과하다. 리츠는 일반투자자들에게 부동산간접투자의 기회를 제공하고자 하는 것인데 한국형리츠는 리츠의 개념을 벗어난 리츠 형태를 만들고 있는 것이다. 특히 자기관리리츠는 세제혜택의 배제, 인력의 수급의 어려움 등 여러 운영상의 문제점을 가지고 있다. 무분별한 자본금의 완화로 인하여 부실한 자기관리리츠의 문제로 신뢰성역시 잃은 상태이다. 자기관리리츠의 발전이 없이는 리츠시장의 발전은 없다고 사료된다. 또한 상장을 하지 않는 리츠는 자금조달의 하나의 수단이 될 수는 있으나, 일반투자자들에게 투자의 기회를 부여하기에는 어려움이 있다. 때문에 상장된 자기관리리츠를 중심으로 주가와 거래량의 흐름을 분석하여, 나오는 문제점을 도출 하고, 현재의 법·제도적인 측면을 조합하여 문제점을 분석 하여 활성화 방안을 도출 하였다.

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목차

차 례

표 목 차 ⅲ
그림목차 ⅳ
국문초록 ⅴ

제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 2
1. 연구의 범위 2
2. 연구의 방법 2
3. 연구의 구성 3
제3절 선행연구의 검토 및 분석 4

제2장 리츠의 관련 제도 7
제1절 리 츠 7
1. 리츠의 개념 및 의의 7
2. 리츠의 종류 8
3. 리츠의 운영 11
4. 우리나라의 리츠제도의 도입과 변화 14
5. 리츠의 설립절차 19
제2절 자기관리리츠 22
1. 자기관리리츠의 개념 22
2. 자기관리리츠의 법·제도적 측면 23

제 3장 국내리츠의 현황 및 실태 분석 26
제1절 국내리츠의 설립현황 26
1. 자기관리리츠 26
2. 위탁관리리츠 27
3. 기업구조조정리츠 29
제2절 리츠의 공모 및 영업현황 31
1. 자기관리리리츠의 공모현황 31
2. 자기관리리츠의 영업현황 34
제3절 유가증권시장에서의 자기관리리츠 실태분석 35
1. 골든나래리츠 36
2. 이코리아리츠 37
3. 광희리츠 39
4. 상장된 자기관리리츠의 거래량 40
5. 자기관리리츠의 실태분석 41

제 4 장 자기관리리츠의 활성화 방안 43
제1절 법․제도적 측면에서의 활성화 방안 43
1. 국토해양부와 거래소의 인가절차 통일 43
2. 리츠 협회의 활성화 44
3. 대형리츠의 출현의 필요성 45
4. 자산전문인력으로서의 경영전문인력의 확보 법제도화 추진 45
제2절 운용적 측면에서의 활성화 방안 46
1. 혼합형 리츠의 도입 46
2. 프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle)의 활용 47

제5장 결론 및 연구과제 51
제1절 결론 51
제2절 연구의 한계 및 연구의 과제 52

참 고 문 헌 54

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