주거환경개선사업 프로세스 개선을 통한 사업기간 최적화 방안 연구 : 수원시 고등, 세류 주거환경개선사업구역을 중심으로
A Study on the Optimization of Project Period through Process Enhancement of Residential Environment Improvement Projects
초록/요약
현재 진행되는 주거환경개선사업의 지연에 대해 주민들의 민원이 야기되고 있고, 주거환경개선사업은 민간이 아닌 공공이 주체가 되어 진행 하는 것으로서 각종 행정절차 등을 거쳐야만 하는 현실이다. 이렇듯 사업 프로세스의 복잡화로 사업기간이 장기화됨으로서 사업비용의 증가, 재설계 및 재설계 비용 증가, 분양가 상승으로 인한 원주민 재정착율 감소 등이 현실로 반영되어 사업에 나쁜 영향을 미치게 되어 국민의 주거복지 향상을 실현하기 위해 추진하는 사업의 원초적 목적에 부합되지 않는 실정이다. 이에 본 연구는 주거환경개선사업을 진행하는 모든 프로세스의 내용과 절차, 특성을 파악해보고, 프로세스 진행에 따른 각각의 절차간의 연관성을 분석하여 절차의 순서와 소요기간의 단축 가능 여부 등을 분석하여 프로세스 개선을 통해 사업기간의 최적화 할 수 있는 합리적인 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 국외 사례로서 일본의 도시재생사례 4개소, 유럽의 도시재생사례 2개소에 대한 문헌자료, 해당 홈페이지 등에 대한 분석 작업과, 주된 연구대상으로 현재 사업진행중인 수원시 고등, 세류구역에 대해 문헌자료와 참여하는 주민, 대한주택공사, 설계 등 용역업체, 지방자치단체 담당자에 대하여 심층면접조사 및 설문조사를 실시하였다. 이와 같은 과정을 통해 얻어진 연구결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 이론적 고찰을 통하여 주거환경개선사업의 주된 프로세스를 살펴본 결과 정비계획수립 및 지정, 시행자 지정, 사업시행인가, 토지 등 보상이 사업기간에 영향을 미칠 수 있는 프로세스라는 것을 알 수 있었다. 둘째, 주거환경개선사업의 시행과정의 만족도를 살펴보면, 주민과 대한주택공사의 절반정도가 만족하지 못하였고, 설계등 용역업체와 지방자치단체의 담당자는 대부분 만족하지 못한 것으로 나타났으며, 셋째, 주거환경개선사업의 참여자 설문조사 분석결과를 살펴보면, 주민의 경우 시행과정에 영향을 주는 요소로 보상비, 분양가, 주민들의 의견반영, 분양시기 순이며, 보상비에 대해서는 현시세 이상, 분양가는 고가, 분양시기는 너무 늦을 것이라고 응답하였으며, 사업기간의 단축 가능에 대해서 지역주민들의 절반정도가 가능하다고 나타났으며, 단축 가능한 추진절차에 대해서는 보상, 사업시행인가, 사업시행자 지정, 정비계획 수립, 교통영향평가, 주민대표회의 구성 순으로 나타났다. 설계등 용역업체의 경우 시행과정에 영향을 주는 요소로 사업시행자와 지방자치단체간의 업무 협조 조정, 사업대상지 관리체계, 상위계획 수립업무 순이며, 용역 수행에 문제되는 사항에 대해서는 업무 회의 및 협의가 너무 잦음, 설계변경 요구가 많음, 주공 및 지자체 담당자 인사이동으로 업무 연계성 저하 순이며, 이로 인해 전체 사업기간에 영향이 미친다고 대부분 응답하였으며, 용역기간 단축방법으로는 주공 및 지자체의 업무협조 강화와 상위계획 수립단계인 정비계획 및 각종 심의를 중복 시행, 용역담자자의 투입인원수와 근속년수가 영향을 미친다고 나타났으며, 설계에 대한 추가요구사항은 층수 조정, 주차대수 확대, 단지 내 도로 확폭, 주민공동시설 추가확보, 일조권 확보, 비상 및 이삿짐차량 작업공간 확보, 단지 내 자전거도로 설치 요구 순으로 나타났다. 대한주택공사, 지방자치단체의 경우 거의 비슷한 인식하는 것으로 나타났으며, 시행과정에 영향을 주는 요소로 업무지침이나 업무체계에 대한 교육, 대한주택공사와 지자체와의 협조체계, 상위계획 수립 업무, 투입인력과 매수 기간 순이며, 시행과정에 영향을 주는 요소로 가장 많은 응답이 나온 업무지침이나 업무체계에 대한 교육에 대해서는 그 간 개략적인 사업소개나 법령위주로 구체적인 업무 실행이나 지식전달 교육이 아니었다라고 나타났으며, 자료조사, 토지이용 등 가배치 작성의 중복, 상위계획 수립 및 변경업무의 중복으로 사업이 길어진다고 나타났으며, 유사한 절차인 후보지 선정과 사업계획 수립, 상위계획과 의 중복수행등의 업무프로세스 재설계가 필요하다고 인식하는 응답자가 대부분이었으며, 사업대상지 관리에 있어 사업시행자와 지자체가 능동적 협조·관리시스템을 운영 및 공공성 확보를 위한 사전사업관리를 강화 하여 국고지원등의 적극적인 대처를 한다면 사업기간이 단축될 것이라는 응답이 대부분 이었으며, 타 공종간 정보공유 및 협의가 잘 이루어지지 않아 사업소요기간이 길어진다고 인식하고 있었으며, 그 문제점으로 공종별 업무범위의 불분명, 과거 실패요인에 대한 미학습, 정보공유 부족, 의사결정 절차 복잡, 과거 의사결정 내용의 중복 진행 등으로 설계재조정으로 인한 COST 상승, 상위계획변경등 추가업무 발생이 되고 있으며, 해결방안으로는 타 공종간의 정보공유 및 협의를 위한 협의체 구성·운영이 효과가 있을 것이라는 응답이 대부분 이었다. 용지매수 대기기간을 줄이기 위해 원주민들의 용지 매수 반대 및 업무 담당인력 부족등 업무 프로세스를 개선하면 효과가 있을 것이고, 대부분의 응답자가 주거환경개선사업의 표준 소요기간을 설정하여 사업관리를 하면 사업기간이 단축될 것이라고 인식하고 있었다. 지자체의 단지 내 추가요구사항은 단지 내 자전거도로 설치 요구, 주차대수 확대, 층수 조정, 단지 내 도로 확폭, 일조권 확보, 비상 및 이삿짐차량 작업공간 확보, 주민공동시설 추가확보 순으로 나타났으며, 단지 외 추가요구사항은 진입도로 확폭, 가감속차로 추가 확보, 공원 및 완충녹지 추가 확보, 학교용지 확보 또는 삭제 요구, 보행자도로 확폭 등으로 나타났다. 넷째, 연구대상자의 단축 가능한 프로세스에 대한 응답을 비교·분석해 보면, 주민들은 보상과 사업시행 관련이고, 설계등 용역업체는 주공과 지자체의 업무협조와 상위계획의 중복시행이며, 주공과 지자체의 경우 담당자 교육과 주공과 지자체의 협조체계, 상위계획 중복시행, 투입인력 및 매수기간으로 나타났다. 본 연구의 내용을 바탕으로 향후 주거환경개선사업의 프로세스 개선을 통한 사업기간 최적화 방안은 다음과 같다. 첫째, 사업기간이 장기화됨으로서 사업비용의 증가, 재설계 및 재설계 비용 증가, 분양가 상승으로 인한 원주민 재정착율 감소 등이 현실로 반영되어 사업에 나쁜 영향을 미치게 되므로, 사업초기단계부터 사업기간을 최적화 할 수 있는 프로세스의 분석 및 계획이 절실히 요구되어진다. 둘째, 사업시행자가 진행하는 후보지 선정과 사업계획수립등과 같은 업무의 중복이 발생하는 유사한 프로세스 대해서는 현지조사 및 가배치, 사업성 검토 등을 철저히 하여 후보지 확정과 동시에 사업계획수립이 완료될 수 있도록 업무를 일원화하여 진행하여야 할 것이며, 특히 정비계획 수립등 상위계획 업무수행과정에서 발생할 수 있는 업무사례 분석 등 내,외부 요인을 진단하여 단계별 프로세스를 탄력적으로 운영하여야 할 것이다. 셋째, 타 공종간 정보공유 및 협의에 있어서 공식화된 공종간의 업무협의 시스템과 표준화된 일정에 의해 업무프로세스별 협의체 운영하여 프로세스별 협의 일자를 표준화 하는 시스템을 도입하는 방향을 고려해 보아야 할 것이다. 넷째, 보상담당 직원의 인력을 사전 확보하여 주민들에게 보상에 대한 철저한 홍보를 통하여 보상업무 프로세스를 일률적으로 사업시행인가 이후에 진행되는 기존 방식과 병행하여 주민들의 적극적인 보상 동의가 있거나 조속한 사업진행이 요구되는 구역에 대해서는 사업시행인가 이전이라도 보상업무가 이루어질 수 있는 탄력적 보상업무 프로세스 재조정을 하여야 할 것이다. 다섯째, 사업시행자와 지자체의 담당자에 대한 업무지침이나 업무체계에 대한 교육에 대해서는 개략적인 사업소개나 법령위주로 구체적인 업무 실행이나 지식전달 교육이 아니라 현재 진행 중인 사례를 통해 담당자의 프로세스 추진에 대한 숙련도 및 전문성을 높임으로서, 업무를 추진하는 프로세스 진행자인 담당자의 능동적 협조·관리능력을 키워야 사업기간이 단축된다는 점을 유의하여야 할 것이다.
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제1장 서론
1.1 연구의 배경 및 목적 1
1.2 연구의 범위 및 방법 2
1.2.1 연구의 범위 2
1.2.2 연구의 방법 2
1) 주민설문조사 3
2) 지자체 공무원 설문 및 면접조사 3
3) 대한주택공사 설문 및 면접조사 3
4) 설계등 용역업체 설문 및 면접조사 3
1.2.3 연구의 대상 4
1) 연구대상 현황 4
2) 정부보조금 지원계획 현황 4
3) 그 간의 추진실적 4
4) 세류구역 현황 5
5) 고등구역 현황 8
제2장 이론적 고찰
2.1 주거환경개선사업의 개요 13
2.1.1 주거환경개선사업의 개념 및 근거법령 13
1) 주거환경개선사업의 개념 13
2) 주거환경개선사업의 도입배경 13
3) 주거환경개선사업의 사업추진 근거법령 13
2.1.2 주거환경개선사업의 추진방식 14
1) 주거환경개선사업의 추진방식 14
2) 주거환경개선사업의 업무추진 흐름도 16
3) 도시및주거환경정비법」상 사업유형별 비교 18
2.1.3 주거환경개선사업의 추진실적 19
1) 전국현황 19
2.2 주거환경개선사업 효과 21
2.2.1 정책의 변천 현황 21
1) 도입기 21
2) 발전기 21
3) 안정기 21
2.2.2 주거환경개선사업의 추진 효과 22
1) 주택정책측면 22
2) 지역개발측면 22
3) 사업시행자(지자체)측면 22
제3장 주거환경개선사업 프로세스 분석
3.1 도시·주거환경정비 기본계획 23
3.1.1 도입 배경 23
3.1.2 기본계획 수립 23
1) 수립 절차 24
3.1.3 도시·주거환경정비기본계획 수립 사례 25
1) 수원시 도시·주거환경정비 기본계획 25
2) 정비예정구역의 선정기준 : 도시및주거환경정비법 및 지침ㆍ조례 기준 25
3) 정비예정구역 현황 26
4) 건폐율·용적률·층수계획 등 건축물 밀도계획 29
5) 세입자에 대한 주거안정대책 29
3.2 정비계획 수립 및 구역지정 30
3.2.1 업무개요 30
1) 업무개요 30
2) 업무절차 30
3.2.2 정비계획수립 31
1) 정비계획 수립요건 31
2) 정비계획 수립 31
3.2.2 정비구역 지정 32
1) 정비구역 지정 32
2) 정비구역 지정고시 효과 32
3.3 사업시행자 지정 33
3.3.1 사업시행자 지정 업무개요 33
1) 업무개요 33
2) 업무절차 33
3.3.2 사업시행 협약 체결 33
3.4 사업계획 수립 35
3.4.1 업무개요 35
1) 업무개요 35
2) 업무절차 35
3.4.2 단지계획 수립 35
1) 단지계획의 정의 35
2) 업무절차 36
3) 단지계획 수립 주요요소 37
4) 단지계획 내용 38
5) 단지계획 수립시 협의 내용 38
3.4.3 주택건설사업계획 수립 38
1) 사업계획 수립시기 38
2) 사업계획 수립시기별 장단점 39
3) 사업계획 수립내용 39
3.5 사업시행인가 40
3.5.1 업무개요 40
1) 업무개요 40
2) 업무절차 40
3.5.2 사업시행계획 수립을 위한 각종 심의 41
1) 환경·교통·재해 등에 관한 영향평가 41
2) 평가서 작성 41
3) 교통영향평가 42
3.5.3 사업시행인가 42
3.6 토지등 보상 42
3.6.1 토지등 보상제도 42
3.6.2 토지등 보상 43
1) 직접보상 43
2) 간접보상 43
3) 간접보상외 예외 44
3.7 주택등 보급 45
3.7.1 주택공급제도 45
3.7.2 업무절차 45
3.7.3 주거환경개선사업 건설규모 및 건설비율 45
3.7.4 주택 공급기준 46
1) 공급기준 46
2) 임대주택 46
3.7.5 복리시설 공급기준 47
1) 1순위 47
2) 2순위 47
3) 3순위 47
4) 4순위 47
3.8 국공유지 무상양여 및 처분 48
3.8.1 업무개요 48
1) 업무개요 48
2) 업무절차 48
3.8.2 무상양여 대상 및 처분기준 49
1) 무상양여 대상 49
2) 국공유지 처분기준 49
3.9 국고지원계획 50
제4장 실증분석
4.1 연구대상 및 자료분석 51
4.1.1. 연구대상 선정 51
1) 주민 51
2) 설계등 용역업체 52
3) 대한주택공사 54
4) 지방자치단체 56
4.1.2. 자료분석 57
4.2 연구결과 및 해석 58
4.2.1. 주거환경개선사업에 대한 지역주민의 인식 58
1) 주민의 주거환경개선사업 시행 찬성 여부 58
2) 주민의 주거환경개선사업 시행과정 만족 정도 59
3) 현 진행 주거환경개선사업 시행과정에 영향 주는 요소에 대한 주민의 인식 60
4) 분양시기에 대한 주민의 인식 61
5) 분양가에 대한 주민의 인식 63
6) 보상가에 대한 주민의 인식 64
7) 사업기간 단축 가능성에 대한 주민의 인식 65
8) 사업 시행과정 중 일정 단축이 가능하다고 생각되는 추진절차에 대한 주민의 인식 67
4.2.2. 주거환경개선사업에 대한 설계 등 용역업체 직원의 인식 67
1) 설계등 용역업체 직원의 주거환경 개선사업 시행과정 만족 정도 67
2) 주거환경개선사업의 시행과정에 영향 주는 요소에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 68
3) 용역비 적정 정도에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 69
4) 설계등 용역 수행에 문제되는 사항에 대한 설계 등 용역업체 직원의 인식 70
5) 설계등 용역기간의 사업기간에 미치는 영향에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 71
6) 설계등 용역기간 단축 가능 정도에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 73
7) 설계등 용역기간 단축 방법에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 74
8) 설계등 용역 업체 담당자의 투입인원수와 근속년수가 용역소요기간에 미치는 영향에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 74
9) 주공 및 지방자치단체의 단지 내에 대한 추가요구의 주된 항목에 대한 설계 등 용역업체 직원의 인식 75
10) 주공 및 지방자치단체의 단지 외에 대한 추가요구의 주된 항목에 대한 설계등 용역업체 직원의 인식 76
4.2.3. 주거환경개선사업에 대한 대한주택공사 직원의 인식 77
1) 대한주택공사 직원의 주거환경개선사업의 시행과정 만족 정도 77
2) 주거환경개선사업의 시행과정에 영향 주는 요소에 대한 대한주택공사 직원의 인식 78
3) 업무지침이나 업무체계에 대한 교육 횟수가 사업기간에 주는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 79
4) 대한주택공사 직원의 업무지침이나 업무체계에 대한 교육 79
5) 자료조사, 토지이용 등 가배치 작성의 중복이 사업기간에 미치는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 82
6) 후보지 선정과 사업계획 수립절차 업무에 대한 대한주택공사 직원의 인식 83
7) 상위계획 수립 및 변경업무의 중복성에 대한 대한주택공사 직원의 인식 84
8) 사업대상지 관리에 대한 대한주택공사 직원의 태도 86
9) 사업대상지 관리에 있어 지방자치단체의 태도에 대한 대한주택공사 직원의 인식 87
10) 사업대상지 관리에 있어 사업시행자와 지방자치단체가 능동적 관리시스템 운영 시 사업소요기간에 미치는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 87
11) 지방자치단체의 사업대상지 관리에 있어 국고지원이 미치는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 88
12) 타 공종간의 정보 공유 및 협의에 대한 대한주택공사 직원의 인식 89
13) 용지 매수업무가 사업의 소요시간에 미치는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 92
14) 용지 매수 대기 소요시간이 길어지는 요인에 대한 대한주택공사 직원의 인식 93
15) 용지 매수 대기 소요기간 줄이기 위한 업무 프로세스 개선 효과에 대한 대한주택공사 직원의 인식 93
16) 주거환경개선사업의 표준 소요기간 산정기준의 작성 필요성에 대한 대한주택공사 직원의 인식 94
17) 주거환경개선사업의 표준 소요기간 설정하여 사업관리 시 사업기간 단축 정도에 대한 대한주택공사 직원의 인식 95
18) 사업추진에 있어 지방자치단체와의 협조체계에 대한 대한주택공사 직원의 인식 95
19) 사업추진에 있어 지방자치단체와 협조체계가 사업소요기간에 미치는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 95
20) 타공종 협의 시 업무단계별 협의사항 이외 추가요구로 발생되는 업무 95대한 대한주택공사 직원의 인식 97
21) 지방자치단체의 단지 내에 대한 추가요구의 주된 항목에 대한 대한주택공사 직원의 인식 98
22) 지방자치단체의 사전 협의 강화 및 공공성 확보를 위한 사업의 사전관리 강화 시 사업소요기간에 미치는 영향에 대한 대한주택공사 직원의 인식 98
4.2.4. 주거환경개선사업에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 100
1) 지방자치단체 담당공무원의 주거환경개선사업의 시행과정에 대한 만족 정도 100
2) 지방자치단체 담당공무원의 주거환경개선사업의 시행과정에 영향 주는 요소 101
3) 지방자치단체 담당공무원의 업무지침이나 업무체계에 대한 교육 횟수가 사업기간에 미치는 영향 102
4) 지방자치단체 담당공무원의 업무지침이나 업무체계에 대한 교육 102
5) 자료조사, 토지이용 등 가배치 작성의 중복이 사업기간에 미치는 영향에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 105
6) 후보지 선정과 사업계획 수립절차업무에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 106
7) 상위계획 수립 및 변경업무의 중복성에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 107
8) 지방자치단체 담당공무원의 사업대상지 관리에 대한 태도 109
9) 사업대상지 관리에 있어 지방자치단체가 능동적 관리시스템 운영 시 사업소요기간에 미치는 영향에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 110
10) 지방자치단체의 사업대상지 관리에 있어 국고지원이 미치는 영향에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 110
11) 타 부서간 정보 공유 및 협의에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 111
12) 용지 매수업무가 사업의 소요시간에 미치는 영향에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 114
13) 용지 매수 대기 소요시간이 길어지는 요인에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 114
14) 용지 매수 대기 소요기간 줄이기 위한 업무 프로세스 개선 효과에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 115
15) 주거환경개선사업의 표준 소요기간 산정기준의 작성 필요 정도에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 116
16) 주거환경개선사업의 표준 소요기간 설정하여 사업관리 시 사업기간 단축 정도에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 117
17) 사업추진에 있어 지방자치단체와의 협조체계에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 117
18) 사업추진에 있어 지방자치단체와 협조체계의 사업소요기간에 미치는 영향에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 118
19) 타부서 협의 시 업무단계별 협의사항 이외 추가요구로 발생되는 업무 영향요인에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 119
20) 타부서의 단지 내에 대한 추가요구의 주된 항목에 대한 지방자치단체 담당 공무원의 인식 119
21) 타부서의 단지 외에 대한 추가요구의 주된 항목에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 120
22) 사업시행자와 사전 협의 강화 및 공공성 확보를 위해 사업의 사전관리 강화 시 사업소요기간에 미치는 영향에 대한 지방자치단체 담당공무원의 인식 121
제5장 외국의 사례와 시사점
5.1 일본의 도시재생 사례 123
5.1.1 에비스 가든 플레이스(Yebisu Garden Place) 123
1) 개발 프로세스 124
2) 사업개요 125
3) 사업수법 125
4) 운영상황 125
5.1.2 오모테산도힐즈(Omotesando Hills) 126
1) 개발 프로세스 127
2) 사업개요 128
3) 사업수법 128
5.1.3 하루미 1정목 (晴海一丁目) 129
1) 개발 프로세스 129
2) 사업개요 130
3) 사업수법 131
4) 운영상황 132
5.1.4 시노노메 캐널코트 132
1) 개발 프로세스 133
2) 도시적 측면의 개발 133
3) 지역적 측면의 개발 134
5.2 유럽의 도시재생 사례 135
5.2.1 영국 밀레니엄 빌리지(Millenium Village) 135
1) 사업개요 135
2) 사업주체 및 개발방식 비교 136
5.2.2 프랑스 세르지 퐁투아즈(Cergy Pontoise) 137
1) 개발 프로세스 138
2) 사업개요 138
3) 개발특성 139
5.3 해외 사례를 통한 시사점 140
5.3.1 다양한 사업방식 및 권리관계 조성방식 도입 140
5.3.2 경제적 재생을 위한 업무, 생산, 문화 등의 다양한 프로그램 개발에 의한 지역활성화 도모 141
5.3.3 주민참여 및 지원제도 확대로 지역커뮤니티 유지 141
5.3.4 복합적인 처방을 위한 다양한 정비제도 중첩 적용 141
5.3.5 공공성 확보에 따른 인센티브 활용 141
5.3.6 정비사업을 통한 기반시설 확보 142
5.3.7 복합화 시도를 통한 직주근접, 문화혼합 등의 실현 142
5.3.8 도시의 역사와 문화를 살려 전통성과 현대성을 아우르는 도시정책 수립 142
5.3.9 장소마케팅과 사업성을 병행하는 사전기획력 강화로 실패요인 최소화 142
제6장 결론 및 제언
6.1 연구 결과 144
6.2 향후 주거환경개선사업의 프로세스 개선을 통한 사업기간 최적화 방안에 대한 제언 147
6.3 시사점 및 연구의 한계 148
