不動産開發金融의 活性化 方案
초록/요약
해외 건설업체를 통하여 국내에 소개된 프로젝트 파이낸싱은 1990년대를 거치면서 각종 사회간접시설에 대한 민간자본 참여를 이끌어내고 특히 정부의 국책사업에 대한 민간자본투자에 프로젝트 파이낸싱이 크게 활용되고 있다. 뿐만 아니라 부동산시장이 활성화되고 금융시장 또한 자본시장과 결합되면서 부동산투자도 직접투자에서 간접투자에로 확대되면서 부동산금융에 대한 활용도 그 어느 때 보다 높다. 여기서 부동산개발금융도 예외는 아니다. 외환위기 이후 부동산개발을 전문으로 하는 디벨로퍼라 불리는 시행사가 등장함에 따라 시공과 시행이 분리되어 사업이 추진된다. 시행사는 시공회사와 달리 자본구조가 열악하고 자본조달능력도 한계가 있어 금융기관으로부터 부동산개발사업의 자금조달을 함에 있어 시공사의 책임준공과 채무인수 등의 제약조건을 갖게 된다. 이러다 보니 개발사업을 주도적 추진하지 못하고 시공회사에 예속되어 추진함에 따라 성공적인 개발사업은 고사하고 불리한 입장에서 개발금융을 조달하고 있는 실정이다. 결국 프로젝트파이낸싱도 부동산개발사업의 사업성을 기초로 하기보다는 시공회사의 신용이나 재력이 우선되기 때문에 프로젝트파이낸싱이 조건부기업금융으로서 활성화되지 못하고 있다. 또한 부동산시장이 자본시장과 결합되면서 개발금융도 다양한 형태로 출시되고 있다. 즉 개발금융이 금융기관을 통한 자금조달방식과 자본시장을 통한 자본조달 방식 그리고 이들이 결합한 자금조달방식 등 다양한 방식이 가능해 졌다. 그러나 아직도 개발회사의 부동산 개발금융에 대한 전문적인 지식이 부족하기 때문에 활성화되지 못하고 있다. 이에 본 연구에서 우리나라 부동산개발금융의 종류와 실태를 파악해 보고 아울러 사례분석을 통한 개발금융의 문제점을 도출하여 이에 대한 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 프로젝트파이낸싱에 대한 다양한 투자재원을 확대하고 다양한 형태의 프로젝트 파이낸싱을 대규모 개발사업으로 확대해 나가는 것이다. 둘째, 개발금융의 제도개선으로서 현행 공정거래법상 대기업이 특정회사의 지분을 30%이상 소유시 해당계열사에 편입되어 금융규제의 대상이 되는데 별도의 페이퍼 컴퍼니인 프로젝트회사에 출자하는 경우에는 대기업계열사에서 제외하여야 한다. 또한 은행법에 근거한 금융기관이 다른 회사 발행주식의 20%이상을 소유하지 못하게 하는 규정도 예외로 인정해 주어야 한다. 셋째, 위험관리에 대한 개선방안으로 자본조달의사결정이론에 대한 전문적인 지식을 갖출 뿐만 아니라 부동산개발에 대한 전문성을 갖춘 연구기관 설립을 통해 사업성은 물론이고 분양이나 임대관리도 전문적인 자문을 받을 수 있다. 이 개선방안을 기초로 하여 활성화 방안을 모색하면 다음과 같다. 첫째, 개발환경이 변화되어 프로젝트파이낸싱 시장이 금융기관 주도에서 사업주 주도로 바뀌어 갈 것으로 예측되므로 협상력과 조정능력이 필요하다. 둘째, 프로젝트파이낸싱과 ABS등과의 결합을 통한 시너지효과로 인해 부동산개발금융의 활성화를 기한하고자 한다. 셋째, 장기적인 자산운용수익을 목적으로 한 장기임대계약을 담보로 한 프로젝트 파이낸싱의 기법을 도입하고자 한다. 넷째, 프로젝트 제휴관계를 통하여 프로젝트를 수행하고 운영하는 방식으로 활성화를 기하고자 하였다. 마지막으로 법인세법 개정으로 PFV의 설립을 통하여 일정 요건을 갖출 경우에 이중과세 문제가 해결되고 취득세, 등록세가 완화되었다. 그러나 현행 공정거래법상 대기업이 특정회사의 지분을 30%이상 소유시 해당계열사에 편입되어 금융규제의 대상이 되는데 별도의 페이퍼 컴퍼니인 프로젝트회사에 출자하는 경우에는 대기업계열사에서 제외하여야 하고 또한 은행법에 근거한 금융기관이 다른 회사 발행주식의 20%이상을 소유하지 못하게 하는 규정도 예외로 인정해 주어야 한다. 한편, 한국금융시장에서는 자율화.전문화 및 다양화의 요구가 커지고 있다. 기업을 대상으로 한 금융 외에도 프로젝트 자체를 대상으로 한 프로젝트 파인낸싱은 금융방법의 다양화, 전문화라는 측면에서 볼 때 보다 적극적으로 검토되어야 할 금융기법이다. 또한 기존의 기업금융과는 달리 프로젝트 파이낸싱에서는 원리금 상환의 원천이 기업자산 또는 기업전체의 현금흐름에 있지 아니하고, 프로젝트에서 발생할 미래 현금흐름에 있다. 물론 프로젝트 파이낸싱이 일반 기업금융에 비하여 금융소요기간의 장기화부대비용의 발생, 비밀유지의 곤란성 등의 한계점을 갖고 있는 것이 사실이다. 그러나 일반 기업 금융과 더불어 프로젝트 파이낸싱을 병행하여 이용함으로써 얻는 장점으로는 신규프로젝트의 자본조달수단의 확대, 신규프로젝트 사업성의 다각적 검토, 금융의 질 향상, 위험분산 등이 있다. 특히 부동산개발사업에 있어서 프로젝트 파이낸싱의 이용은 향후 중요한 과제로 부각할 것으로 보여 진다. 그러므로 이에 대한 시행사, 시공사, 금융기관의 대비, 즉 개발사업에 대한 전문 인력양성, 다양한 금융기법 연구, 국제적 사례연구 등을 통하여 프로젝트 파이낸싱을 적극적으로 활용하려는 자세가 프로젝트 파이낸싱이 활성화 되는데 큰 영향을 미칠 것으로 사료된다.
more목차
제 1 장 서론 = 1
제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2
제 2 장 부동산 개발금융의 일반적 이해 = 3
제 1 절 부동산 개발 = 3
1. 부동산 개발의 개념과 종류 = 3
2. 부동산 개발사업의 특성 및 유형 = 5
3. 부동산 개발사업의 추진 절차 = 9
제 2 절 부동산 개발금융의 이해 = 14
1. 부동산 개발금융의 의의 = 14
2. 부동산 개발금융의 일반적 특징 = 15
3. 부동산 개발금융의 유형 = 18
제 3 장 부동산 개발금융의 실태와 사례분석 = 23
제 1 절 부동산 개발금융의 현황 및 실태 = 23
1. 부동산 개발금융의 유형별 현황 = 23
2. 부동산 개발금융의 구조와 실태 = 24
제 2 절 국내 부동산 개발금융의 사례분석 = 44
1. 영등포 문래동 아파트 건설 = 44
2. 용인 죽전 개발사업 사례 = 50
제 4 장 부동산 개발금융의 문제점 및 활성화 방안 = 58
제 1 절 부동산 개발금융의 문제점 = 58
1. 비소구 금융방식의 미정착 = 58
2. 프로젝트 파이낸싱 계약에 대한 경험의 미비 = 59
3. 이중과세 문제 = 60
4. 위험관리방안의부재 = 61
5. 전문가의 부족 = 61
제 2 절 부동산 개발금융의 문제점에 대한 개선방안 = 62
1. 다양한 투자재원 활용 = 62
2. 대규모 택지개발 등 사업분야 확대 = 62
3. 개발금융제 도에 대한 개선방안 = 63
4. 위험관리에 대한 개선방안 = 64
5. 전문성을 갖춘 연구기관 설립 = 66
제 3 절 부동산 개발금융의 활성화 방안 = 67
1. 금융환경에 대환 활성화 방안 = 67
2. 프로젝트 파이낸싱과 ABS의 결합 방안 = 67
3. 장기임대 계약을 통한 프로젝트 파이낸싱 활성화 방안 = 68
4. 프로젝트 제 휴관계의 구축을 통한 활성화 방안 = 69
5. PFV 설립을 통한 활성화 방안 = 70
제 5 장 결론 = 72
참고문헌 = 75
