가계약에 관한 연구
A Study On the Provisional Contract
초록/요약
부동산의 거래에 있어 매매 대금의 10%를 매수인이 매도인에게 계약금으로 교부하는 것이 거래의 관행이다. 이러한 계약금은 계약이 존재한다는 것을 증명하거나 계약의 구속력을 강화하는 것이 목적이지만 부득이한 사정으로 계약을 해제하고자 할 경우에는 해약금으로 작용한다. 한편 부동산의 거래에 있어서는 거래금액이 고액이라는 특성 때문에 계약의 해제에 따른 부담을 줄이고자 하는 의도로 본계약 체결전에 가계약을 체결하고 가계약금을 교부하기도 한다. 이러한 계약 체결에 따른 구속력을 완화하는 수단으로 민법에는 규정이 없지만 가계약이라는 약정이 실거래에서 통용되고 있다. 가계약에 대하여는 통설적인 견해가 존재하지 않으나 가계약이라는 용어는 판례에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그러나 가계약의 효력에 대해서는 계약 당사자의 의사해석을 통하여 본계약으로 볼 수 있는지에 대하여만 판단하고 있다. 그렇지만 가계약이라는 것을 명시적으로 표시하였음에도 계약의 법리를 그대로 적용하는 것이 가계약을 체결한 당사자의 의도와 맞는 것인지 의문점이 생긴다. 그리고 계약금의 일부 지급을 다룬 대법원 판례에서는 실제 계약금의 교부가 없어도 당사자의 합의만 있으면 계약은 성립한다고 보았으나 가계약은 가계약금의 교부가 필수적인 성립요건이므로 계약과는 엄밀히 구분하여야 한다. 따라서 가계약을 관행적으로 이루어지는 약정으로 두기보다는 거래 현실에 맞게 독립적인 지위를 인정할 필요성이 있다.
more목차
제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 3
제2장 가계약의 법적 성격 4
제1절 가계약의 의의와 역할 4
Ⅰ. 가계약의 의의 4
Ⅱ. 가계약의 역할 6
Ⅲ. 본계약과의 관계 8
제2절 유사한 개념과의 비교 10
Ⅰ. 조건부 계약 10
Ⅱ. 일방예약 11
Ⅲ. 양해각서 12
Ⅳ. 계약금계약 14
Ⅴ. 소결 15
제3절 가계약에 대한 실무상 인식 16
Ⅰ. 가계약에 관한 실태조사 16
1. 조사의 목적 16
2. 조사내용 17
3. 소결 19
Ⅱ. 가계약에 관한 판례 21
1. 가계약을 본계약으로 인정한 사례 21
2. 가계약을 매매예약으로 본 사례 31
3. 효력이 없는 가계약으로 본 사례 35
4. 판결 내용의 요약 36
제3장 가계약금 38
제1절 가계약금의 의의 38
제2절 계약금과의 관계 39
Ⅰ. 계약금의 의의 40
Ⅱ. 계약금의 기능 40
1. 증약금 41
2. 위약금 42
3. 해약금 44
Ⅲ. 가계약금과 계약금의 관계 45
제3절 계약금 일부지급의 법적성격 46
Ⅰ. 문제의 소재 46
Ⅱ. 요물계약설 47
1. 계약금계약 감축설 48
2. 계약금계약 예약설 49
3. 절충설 50
Ⅲ. 낙성계약설 50
Ⅳ. 소결 52
Ⅴ. 계약금 일부지급에 관한 판례 54
1. 계약금이 지급되지 않은 사례 54
2. 계약금의 일부가 지급된 사례 57
3. 판결의 검토 62
제4장 가계약의 독립적 지위 64
제1절 계약체결상 가계약금의 지위 64
제2절 가계약의 성립과 가계약금의 교부 64
Ⅰ. 가계약의 성립시기 65
Ⅱ. 가계약금에 관한 판례 66
1. 가계약금을 계약금으로 본 사례 66
2. 가계약금이 위약금에 해당하지 않는다고 한 사례 69
3. 판결의 검토 72
제3절 가계약의 독자적 지위 74
Ⅰ. 실거래에서 가계약에 대한 이해 74
Ⅱ. 본계약과 독립적으로 체결되는 계약 75
Ⅲ. 계약해소에 관한 일정한 역할의 수행 76
제5장 결론 78
【참고문헌】 81
【가계약 체결경험 조사를 위한 설문지】 84
【ABSTRACT】 85
